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弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)
経歴
滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員
2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所
所属
第二東京弁護士会
取扱分野
一般民事,家事,中小企業法務
専門・得意分野
借地・借家、労働
弁護団等
東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会
著書
『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html
ひとこと
人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。
過去のニュース
- ●給費制 司法修習生の給費制廃止違憲訴訟で不当判決!(事務所ニュース77)
- ●この頃思うこと(事務所ニュース76)
- ●自民党改憲草案の危険性 国民は危機感を持った対応が必要(事務所ニュース74)
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- ●【特集 安倍政権が進める危険な「憲法破壊」】「秘密保護法」ついに施行 憲法違反の法律を許さない(事務所ニュース71)
- ●国民投票法 国民に知らせずに決めさせる法(事務所ニュース70)
- ●司法修習生に対する給費制廃止 違憲訴訟を提訴しました(事務所ニュース69)
- ●自衛隊をウォッチする市民の会 元防衛大臣らを銃刀法違反で刑事告発しました!(事務所ニュース68)
- ●ウォッチの会(自衛隊をウォッチする市民の会) 自衛隊の活動を市民目線で注視!(事務所ニュース67)
- ●【新しい所員を紹介します】陸自レンジャー訓練反対運動と給費制存続運動(事務所ニュース66)
セミナー講師
不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!
![](/img/column/mistake/bengoshi-yubitate.png)
不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。
弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)
弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。
詳しいプロフィールはこちら不動産投資トラブル 54
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通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…
東京都在住、今井さん、60代男性
投資用のマンションを住居として貸して10年になります。私は、貸したものは、貸した当時の状態に戻して返してほしいと思っていたので、いわゆる通常損耗(通常の生活を送る中で生じてしまった物件の損傷など)も借主の負担で補修してもらうため、「①貸室は現況のまま使用し、退室時は室内を入居時の状態に復すこと、②解約時の畳・襖・クロス・クッションフロア等の張り替え及び壁等の塗り替え等その他補修費用は折半とする。但し、室内クリーニング・エアコンクリーニング・破損箇所修理は全額借主負担とすること」という特約を契約書に入れてあります。
このマンションの借主は半年前に退去したので、私は通常損耗の補修も含めたリフォーム工事代金を退去した借主に対し請求しましたが、元借主は支払いを拒否しています。そのため、リフォーム工事もまだできていません。
そこで私は、元借主に対し通常損耗の補修も含めたリフォーム工事代金と、退去後からリフォーム工事完了までの間の家賃を請求したいのですが、可能でしょうか?
よくあるトラブル 54「原状回復における通常損耗補修特約」
これで解決!
令和2年4月施行の改正民法では、賃貸借契約における原状回復義務について、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。」との規定が明記されました。
ただ、この規定は、当事者間の特約で変更ができます。たとえば、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗(通常損耗)を、借主負担で補修するという特約(通常損耗補修特約)を定めることも可能です。
もっとも、最高裁平成17年12月16日判決は、建物の賃貸借においては、借主が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて、その支払を受けることにより行われていることから、建物の賃貸借において、借主に通常損耗についての原状回復義務が認められるためには、少なくとも、借主が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、貸主が口頭により説明し、借主がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしています。
この最高裁判所の判決を踏まえ、ご相談の事例と同じ特約があるケースについて、東京地裁平成29年4月25日判決は、借主が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲を具体的に明記したものと認めることはできないとして、特約の効力を否定し、退去後の原状回復工事相当期間に係る賃料相当損害金の請求についても、特段の合意のない限り、借主に請求することはできないとしました。
この東京地裁平成29年判決については、その特約が具体的に明記されているので、特約の効力を認めるべきだったという批判もあり、他の判決(東京地裁平成23年6月30日判決)では、東京地裁平成29年判決と同様の特約の効力を肯定したりしています。
以上を踏まえると、通常損耗補修特約は、有効か無効かの区別が不明確であり、場合によっては、その効力が否定される可能性があるため、通常損耗補修特約を契約書に入れるよりも、通常損耗の補修を考慮して賃料を決定し、収支の計画を立てる方が賢明だということになるでしょう。
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