資産価値が落ちにくい注目の街、上野の魅力とは

台東区と聞いて、皆さんはどのようなイメージを持たれるでしょうか？　首都圏以外の方はあまり聞き慣れないかもしれません。港区や渋谷区のような華々しいイメージではなく、昔からよく知る人は下町をイメージする方も多いでしょう。実はこの台東区、プロの不動産投資家にとっては二重丸の良い立地なのです。そこで、上野を中心に台東区の魅力について迫ります。

台東区の魅力

「台東区ってどこ？」という方のために、まずは台東区についておさらいしましょう。台東区は都心3区のうち千代田区と中央区に隣接しています。この2区に隣接するのは、港区と台東区だけです。メインの駅としてはJR山手線の上野駅、銀座線、日比谷線、千代田線の主要地下鉄3路線が通っており、どこへ行くにも好アクセス。東京駅からの距離も程近く、交通利便性は抜群に優れています。

また、台東区には観光名所も多く存在します。まずは浅草の浅草寺、上野駅周辺には国立科学博物館や上野動物園、不忍池、上野恩賜公園、アメ横商店街などさまざまな観光名所があり、外国人旅行客が多いエリアでもあります。大みそかのテレビ中継で、アメ横商店街の活気ある姿を目にしたことがある人も多いのではないでしょうか。浅草や上野は平日休日問わず、世界から人を呼び寄せるパワーのある街なのです。そのため、街全体に活気があり若者にも人気です。

台東区に投資家が注目する理由はなぜか

ではなぜ、台東区はプロの不動産投資家にとって二重丸なのでしょうか。理由としては、賃料が高く土地価格が比較的安いエリアということが挙げられます。上述したように、台東区は交通利便性に優れています。そのため単身世帯に人気があり、台東区までは都心3区とほぼ変わらない家賃を取ることができるのです。もちろん、港区などは外国人向け賃貸マンションも多いため、さらにアッパークラスの賃料が狙えます。しかし、いわゆる単身サラリーマン向け賃貸マンションであれば、家賃は都心3区とほぼ遜色ないと言ってもよいでしょう。ちなみに、隅田川を渡り墨田区に入ると、賃料は若干下がる傾向が見られます。

土地価格については、都心3区と比較すると安いというのも魅力です。これはやはり、下町の色が強く、都心3区と比べて洗練されていない印象であることも理由の一つでしょう。一方、だからこそ分譲地としては若干人気が劣り、特に上野駅周辺はオフィス立地としての物件購入希望者も多くありません。市場参加者が賃貸マンションの開発業者に限定され、土地価格も決まっているため、利便性の割には不動産価格が安く抑えられているという傾向にあるのです。

しかしながら、賃貸マンションなどに住む人々からは、都心部への近さは価値が高く根強い人気を誇っています。そのため、空室リスクが低く土地代も安いため、高い利回りを維持することができます。確かに、港区にマンションを持っていたほうがカッコイイ印象はありますが、低い利回りでは投資家としては面白くないでしょう。港区のハイエンドが入居するようなマンションは、プロでも熟考します。ハイエンドを対象とした賃貸マンションは、空室リスクや賃料下落リスクが高く、収益が安定しない傾向があるからです。

「J-REIT」に組み込まれている賃貸マンションを見てみると、結局のところ、サラリーマンを対象としたものが多いのです。したがって、サラリーマンをターゲットとした賃貸マンションで、賃料がそれなりに高く価格は安い物件を狙うのがよいでしょう。

めったに出てこない上野の物件に注目

このように台東区の物件の特徴は、価格ではなく物件価値の高いものが多い点です。港区や千代田区の物件と比較すると安価であるため、何となく価値も低く感じられがちですが、賃料はほとんど変わらないという、実は高価値物件なのです。

プロ投資家の間では台東区の物件価値の高さは認知されているため、物件もなかなか出ないのが現状です。そのうえ、良い物件は市場に出回る前にプロが押さえてしまい、一般の個人投資家の目に留まりにくいのも事実。とはいえ、根気よく探し続ければ台東区の良物件に出会えることもあります。物件購入は「せんみつ」の世界（千あっても優良物件は3つのみ）と言われているだけに、常にアンテナを張っておく必要があるのです。

今、上野にはどんな物件があるでしょうか。それでは、ヴェリタス・インベストメントが扱う物件をご紹介しましょう。これらを見て、台東区物件のイメージを膨らませてみてはいかがでしょうか。

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（写真＝PIXTA）