マンション経営によって年金と同じ役割を期待できる？

マンション経営では、毎月一定金額の家賃収入が得られます。将来にわたり安定した収入を得られるという面では、年金と同じような役割が期待できます。今や公的年金の将来の見通しには不安が多く、老後の生活を糧として期待が出来なくなっています。また、預金の金利も超低金利が続く中、マンション経営がもたらす「年金代替効果」には、他の金融商品にはない魅力があると言えます。

公的年金はあてにできない？年金の給付額

現在、原則として日本国内に住所を有する20～60歳の人は、全ての人が国民年金に加入しています。この国民年金の給付額は2015年度でみてみると、78万100円×加入期間（月数）/480となっており、40年間保険料を納付していた人は、78万100円の国民年金を毎年受け取れることになっています。ただし加入期間が短いと、それだけ受け取れる金額は少なくなります。

この金額にプラスして自営業者などの場合は付加年金や国民年金基金が、サラリーマンには厚生年金が、公務員などには共済年金が給付されています。

厚生年金の給付額

国民年金は所得に関係なく一律に受給されますが、サラリーマンが支払う厚生年金は給料やボーナスの額に比例して保険料が決められており、将来受け取る金額も報酬に比例します。

現在の厚生年金の計算式は、平均報酬額×5.769/1000×被保険者期間の月数、となります。

例えば、平均月収が30万円の場合、30万円×5.769/1000×480月＝約83万円です。

先ほどの国民年金（満額の場合）と合わせると78万円＋83万円＝161万円、月額に直すと161万円/12＝約13万4000円です。

国民年金と厚生年金の平均受給額

厚生労働省の「平成25年度　厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、国民年金・厚生年金の平均受給額はそれぞれ以下のようになっています。

国民年金  　  厚生年金
平成21年度    5万4258円    15万3414円
平成22年度    5万4529円    15万34円
平成23年度    5万4612円    14万9334円
平成24年度    5万4783円    14万8422円
平成25年度    5万4544円    14万5596円

年々減少してきていますが、15万円前後で推移しています。会社員の夫と専業主婦の妻の場合、夫は国民年金＋厚生年金、妻は国民年金を受給できるので、世帯でおよそ20万円を受給できるという計算になります。

老後の最低日常生活費は平均22万円？

生活保険文化センターが2013年度に行った意識調査によると、老後生活を送る上で最低必要と考える生活費は夫婦で平均22万円でした。また、日常生活費以外に必要な金額の平均値が13万4000円です。前者と合計すると、夫婦で毎月35万4000円が必要になるという計算になります。

つまり、公的年金だけでは通常必要な生活を送るだけでも毎月2万円以上を貯金から切り崩さなければならず、さらにレジャーや趣味など「日常生活費以外に必要な金額」にお金を使えば、毎月15万円程度の赤字になるのです。

マンション経営は将来の私的年金になる

このように、サラリーマンの夫と専業主婦の妻の家庭ではゆとりのある生活はおろか、夫婦2人で暮らしていくのに必要な最低額を公的年金だけでは得られないのです。

また日本の年金制度は、現役世代の保険料負担で高齢世代を支える「世代間扶養」という考え方で運用されています。現在の少子高齢化により、年金を受給する高齢者よりも納める若者の減少が急速に進んでおり、将来自分が納めた額より少ない年金しかもらえないことも十分に考えられるのです。

その一方でマンション経営がもたらす収入を考えてみた場合、30～40代でマンションを購入して現役世代のうちにローンを返済してしまえば、将来家賃をそのまま生活費に充当する事も可能になるのです。

個人年金とマンション経営による年金効果の違い

年金効果が期待できるマンション経営ですが、公的年金の不足を補う方法としては生命保険会社が提供する個人年金を利用する方法もあります。

確定拠出年金（401K）を利用する

確定拠出年金とは、現役時代に掛け金を納めてその資金を運用して得た損益を老後や死亡時に受給できる制度です。そのため将来の給付額は確定しません。掛け金には上限が定められており、個人型の場合は自営業者が月額6万8000円まで、従業員たる加入者は2万3000円まで、企業型の場合には月額5万5000円まで、拠出可能になっています。

仮に、上限額を40年間拠出し続けた場合は、
自営業者等：6万8000円×480月＝3264万円
従業員たる加入者：2万3000円×480月＝1104万円
企業型：5万5000円×480月＝2640万円

さらに、60～80歳の間（20年間）、受給を受ける場合は、
自営業者等：3264万円÷240月＝月々13万6000円
従業員たる加入者：1104万円÷240月＝月々2万6000円
企業型：2640万円÷240月＝月々11万円

となります。（年金受け取りの場合は雑所得として所得税の課税対象になります）

自営業者等（個人型）と企業型の場合は、公的年金と合わせることである程度ゆとりある生活ができる計算になりますが、80歳以降は収入が減ってしまいます。また加入期間を40年としていますが、実際には20代から満額の拠出ができる余裕がある人は少ないでしょう。

個人年金保険を利用する

個人年金保険とは、民間の生命保険会社が提供する商品で、現役時代に保険料を積み立てて将来年金を受け取れるというものです。生涯にわたって受け取れる終身年金もあります。

ある生命保険会社のホームページで、30歳から60歳までの間、ずっと保険料を支払い、60歳から10年間、毎月15万円の年金を受け取れるための保険料を計算してみると、月々の支払額は4万6422円となりました。確定拠出年金と異なり掛け金の上限はありませんが、給付期間に制限があり、制限のない終身年金にすると掛け金はかなり高額になってしまいます。

マンション経営による年金効果のメリット

これらの私的年金とマンション経営による年金効果のメリットを比べてみます。マンション経営では、

①給付期間に制限がなく、マンションを所有して賃借人がいる間は、毎月家賃収入が入る。
②保険料に相当するローンの月々の返済は、家賃収入を利用して支払うことができる。
③購入時のローンを組む際に、団体信用生命保険に加入すれば、借入人が死亡した場合、残債をなくすことができる。（遺族年金的な役割を果たすことができる。）
④マンションを売却すれば、まとまった資金を手にすることができる。

といった点が他にはないメリットとしてあげられます。

まとめ

少子高齢化の加速する日本では、もはや公的年金だけを老後の生活資金としてあてにすることはできません。自分たちの将来の生活資金は、現役世代の間にメドをつけておく必要があります。マンション経営は確定拠出年金や個人型年金保険などの年金対策と比べても効果が高く、安定収入が期待できるので老後の生活資金対策の一つと言えるでしょう。

（写真＝PIXTA）