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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム

2016.06.15
不動産・マンション投資に関する「2019年問題」とは? その概要と対策

People
(写真=PIXTA)

 日銀が2016年2月に導入したマイナス金利政策の影響で、住宅ローンの金利は下がり、融資を積極的に行う銀行も現れてきています。

 国土交通省が4月27日に発表した「不動産価格指数及び不動産取引件数・面積(平成28年1月分・平成27年第4四半期)」の調査では、全国のマンション・アパート(一棟)の取引件数が、前年同月比で15.2%も上昇し、不動産活況の様相を垣間見る結果が得られています。2020年には東京オリンピックも開催され、一部の不動産業者や投資家たちの間では、「オリンピックまでは東京の不動産価格は上がり続ける」と唱えられているほどです。

 一見すると順風満帆に見える日本の不動産市場ですが、実は喜んでばかりはいられない状況にあります。それは、今後の不動産投資を左右するといわれる「2019年問題」に直面してしまうからです。

日本の世帯総数は2019年でピークアウト、2035年には5,000万世帯を切ることに…

 総務省が2016年2月に公表した2015年の国勢調査の速報値では、日本の総人口は1億2,711万人で、2010年の調査時よりも94万7,000人(0.7%)の減少となり、1920年の調査開始以来、初めて人口が減ったことが分かりました。2035年には1億909万人にまで減ると推計されています。これは日本の人口が減少局面に入ったことを裏付けるとともに、住宅市場が本格的な「縮小時代」に突入したことを意味しています。不動産各社も買収や統合の動きを加速化させ、熾烈な顧客争奪戦に備えている状況です。

 人口減少が続けば、アパートやマンションの借り手が減り、マイホームを建てる人も少なくなるため、不動産市場は不況に陥ります。賃貸住宅市場が先細りになってもおかしくありません。しかし、少子化や晩婚化の影響で「単独」「夫婦のみ」「夫婦と子」「ひとり親と子」世帯の割合が増え、世帯総数自体が増加していたため、住宅不況に陥らず、これまで市場規模の過度な縮小は抑制されてきました。世帯総数こそ、日本の不動産市場を維持してきた“最後の砦”だったのです。

 ところが、そんな世帯総数にも陰りが見え始めました。国立社会保障・人口問題研究所(以下「研究所」)が2013年1月に公表した「日本の世帯数の将来推計」によれば、日本の世帯総数は2019年の5,307万世帯でピークを迎え、その後は減少に転じ、2035年には4,956万世帯まで落ち込むというのです。

図1
(国立社会保障・人口問題研究所『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』より)

 「2019年問題」とは、世帯総数の減少で引き起こされる住宅不況、および空き家の増加や賃貸需要の減少などで、不動産業界や住宅価格に大きな影響を与える一連の問題を指します。

 すべての地域にあてはまるとは思いませんが、人口減少が続く状態でこれまで通り住宅が供給されれば、必然的に供給超過となり住宅価格は下がることになります。一体どうすれば、この状況を脱することができるのでしょうか? そのための提案は2つです。

対策1 少人数世帯向けの物件

 人口減少は避けられないとしながらも、2035年までに「単独」「夫婦のみ」「ひとり親と子」世帯数は、現状よりも増えると研究所は予測しています。そこで、2019年問題を回避するために購入する投資物件としては、今後の需要が見込める「単独」「夫婦のみ」「ひとり親と子」を対象にしたものがお勧めです。

 現在、単身者用のワンルームは、20平方メートル程度の物件が主流です。今後「単独」世帯を対象とした物件に注目が集まることでしょう。他とは違った魅力を備え差別化を図ることが重要となってきます。多少家賃が高くても、暮らしを豊かに楽しむための設備が整った物件を探す人々の潜在需要は意外に多いのです。

対策2 自立した高齢者向けの物件

 2つめは高齢世帯に特化した物件です。研究所の将来推計によれば、2010年から2035年までの間、日本国内では人口減、世帯総数減、平均世帯人員の減少だけでなく、65歳以上の高齢世帯の増加も予測されています。有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、病院などを運用対象先とした、「ヘルスケアREIT」などが好調なのも、潤沢な老後資金を持つ元気な高齢者が多い証拠といえるでしょう。

 しかしながら、施設や住宅に入居するためには、ある程度まとまった資金が必要です。高齢者の中には、年金の受給資格はあっても、まとまった資金までは持たない人もいます。最近では、非正規雇用者も増えていますので、資金に余裕のない人々の割合は、今後ますます増えていくと考えられます。

 そこで提案したいのが、介護の必要がない自立した高齢者を対象にした物件です。サービス付き高齢者住宅よりも質は劣るものの、一時入居金などの初期費用を抑え、バリアフリーを施した部屋に対する需要は、かなり期待できると思います。病院の近くであれば需要はさらに高まり、より安定した利回りが望めるのではないでしょうか。

今から考える「2019年問題」

 世帯バランスの変化によって、マンション投資は今までとは違った形となっていくかもしれません。現時点でも問題になっている空き家が、さらに増えていくともいわれています。

 そんななかでもマンション経営を成功させるためには、入居者のニーズに応えられる物件が重要となります。利便性や差別化など、状況に合わせた物件を探していくことがカギとなるでしょう。