不動産投資で今さら聞けない「キャピタルゲインとインカムゲイン」

投資の世界において、キャピタルゲインとインカムゲインという単語をよく目にするかと思います。このキャピタルゲインとインカムゲインという概念は株取引だけでなく、不動産投資の世界にも存在します。

今回は不動産投資におけるキャピタルゲイン・インカムゲインの違いや、投資を成功させるための考え方について解説します。

■不動産投資におけるキャピタルゲイン・インカムゲインとは？

キャピタルゲインとは？

キャピタルゲインとは、値段が変動する株式や貴金属の売買差益で得られる利益のことを指します。
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、所有する不動産を購入時よりも高く売却することで得られる不動産の売却益のことです。

キャピタルゲインを得るためには、将来資産価値が上昇する不動産を見極めて購入する必要があります。そのため、立地や建物について信頼できる専門家から適切なアドバイスを受けることが重要です。

成功すれば大きな利益を得られるのがキャピタルゲインの魅力ですが、狙った通りに資産価値が上昇しないどころか、売却金額が購入金額を下回ることもあります。この損失をキャピタルロスといいます。

戦後の高度経済成長、1986年頃から1990年頃までのバブル期にかけて土地が大幅に値上がりしたため、投資家のほとんどはキャピタルゲインを狙った不動産投資を行ってきました。しかし、現在は長期での一律的な不動産の資産価値の上昇は見込めないことから、キャピタルゲインのみを目的とした不動産投資は難しいと言われています。

インカムゲインとは？

インカムゲインとは、銀行預金の受取利息や、株主が企業から受け取る配当金などを指します。
不動産投資におけるインカムゲインとは、家賃収入のことです。インカムゲインの魅力は、不動産を所有している限り継続的に収入が得られることです。また、キャピタルゲインとは異なり、継続的に収入を得られるためインカムロスというものは存在しません。

インカムゲインにはキャピタルゲインのような大きなインパクトはありませんが、コツコツ積み上げればキャピタルゲイン以上の資産を築くこともできます。インカムゲインを目的として不動産投資をする場合は、物件を長期間保有するのが一般的です。

効果的にインカムゲインを得るためには、入居率の高い物件を選ぶことが大切です。
また、賃料変動リスクを抑えるため、都心部や、企業が集中した人口の増加傾向のある地域を選ぶことが成功のポイントです。

不動産管理会社の力量によってもインカムゲインは変わりますので不動産投資を成功させるためには、信頼できる不動産管理会社を選ぶことが大切です。不動産管理会社を選ぶときは、サービス内容や管理している物件の実際の入居率を確認しましょう。

■不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの考え方

キャピタルゲインだけを目的として物件を選ぶのは危険ですが、インカムゲインを重視するあまり売却のタイミングを逃すと、キャピタルロスをこうむることがあります。
そのため、不動産投資では、キャピタルゲインとインカムゲインを合算して考えることが重要です。

都心の新築マンションは入居需要は安定しますが購入金額が高いため利回りが低くなる傾向があります。しかし人気の立地であれば、購入後しばらく経っても他の地域と比べ資産価値の減少は緩やかです。

そのため、都心の新築マンションは残債がある程度減った段階で売却するのも1つの手段ちいえます。売却することでキャピタルゲインを得ることができ、その資金を別の不動産投資に回すこともできます。

不動産投資で成功するには、不動産を所有し続けてインカムゲインを得るか、売却で得たキャピタルゲインで別の物件を購入するかの、見極めと決断が重要です。売却のタイミングを検討するには、

売却時に発生する手数料や登記費用、売却益にかかる所得税・住民税も加味し、実際のキャピタルゲインを試算するなど、さまざまなシミュレーションが必要です。また不動産を所有し続けた場合、将来の資産価値の予測や修繕のタイミングと費用の見積もりも必要です。

■不動産投資ではキャピタルゲインとインカムゲインのバランスが重要！

不動産投資を成功させるためには、信頼できる専門家を探し、キャピタルゲインとインカムゲインのバランスを考えながら購入・売却の意思決定をしていくことをおすすめします。

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