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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム

2019.04.25
不動産投資で今さら聞けない「キャピタルゲインとインカムゲイン」

不動産投資の利益には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。キャピタルゲイン・インカムゲインと、不動産投資を成功させるための考え方について解説します。

■不動産投資におけるキャピタルゲインとは?

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、売却益のことです。所有する不動産を購入時よりも高く売却することができれば、売却金額から購入金額を差し引いた売却益が手元に残ります。これがキャピタルゲインです。

キャピタルゲインを得るためには、将来資産価値が上昇する不動産を見極めて購入する必要があります。そのため、立地や建物について信頼できる専門家から適切なアドバイスを受けることが重要です。

成功すれば大きな利益を得られるのがキャピタルゲインの魅力ですが、狙った通りに資産価値が上昇しないどころか、売却金額が購入金額を下回ることもあります。この損失をキャピタルロスといいます。

戦後の高度経済成長、1986年頃から1990年頃までのバブル期にかけては、土地が大幅に値上がりしていたことから、キャピタルゲインを狙った不動産投資が主流でした。しかし、現在は長期での一律的な不動産の資産価値の上昇は見込めないことから、キャピタルゲインのみを目的とした不動産投資は難しいと言われています。

■不動産投資におけるインカムゲインとは?

不動産投資におけるインカムゲインとは、家賃収入のことです。インカムゲインの魅力は、何といっても不動産を所有している限り継続的に収入が得られることです。

インカムゲインにはキャピタルゲインのような大きなインパクトはありませんが、コツコツ積み上げればキャピタルゲイン以上の資産を築くこともできます。インカムゲインを目的として不動産投資をする場合は、物件を長期間保有するのが一般的です。

効果的にインカムゲインを得るためには、入居率の高い物件を選ぶことが大切です。また、賃料変動リスクを抑えるため、都心部や企業が集中し、人口が増えている地域を選ぶべきです。

不動産投資を成功させるためには、不動産管理会社の力量によってもインカムゲインは変わりますので信頼できる不動産管理会社を選ぶことが大切です。不動産管理会社を選ぶときは、サービス内容や管理している物件の実際の入居率を確認しましょう。

■キャピタルゲインとインカムゲインの合算で考える

不動産投資では、キャピタルゲインとインカムゲインを合算して考えることが大切です。キャピタルゲインだけを目的として物件を選ぶのは危険ですが、インカムゲインを重視するあまり売却のタイミングを逃すと、キャピタルロスをこうむることがあります。

都心の新築マンションは、購入金額が高いため利回りが低くなる傾向があります。しかし、入居需要は安定しています。人気の立地であれば、購入後しばらく経っても他の地域と比べ資産価値の減少は緩やかです。

そのため、都心の新築マンションは残債がある程度減った段階で売却するのも1つの手です。売却することでキャピタルゲインを得ることができ、その資金を別の不動産投資に回すこともできます。

不動産投資で成功するには、不動産を所有し続けたほうがいいか、売却してキャピタルゲインを得て別の物件を購入したほうがいいか、見極めと決断が重要です。売却のタイミングを検討するには、さまざまなシミュレーションが必要です。

たとえば、売却時に発生する手数料や登記費用、売却益にかかる所得税・住民税も加味したうえで、実際のキャピタルゲインを試算する必要があります。不動産を所有し続けた場合、将来の資産価値の予測や修繕のタイミングと費用の見積もりも必要です。

不動産投資を成功させるためには、信頼できる専門家を探し、キャピタルゲインとインカムゲインのバランスを考えながら購入・売却の意思決定をしていくことが大切です。

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