進む一極集中で都心部の需要高まる なぜ人々は都心に集まるのか

（写真＝PIXTA）

　2016年5月時点での東京都の人口推計は1,360万4,223人です。総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によれば、都の転入超過数は4年連続で増加しており、2015年の東京圏の転入超過数は11万9,357人と、2014年に比べて約1万人増加したことが分かっています。

　他方で大都市圏である名古屋圏と大阪圏は3年連続の転出超過、北海道や兵庫県など全国39都道府県でも転出超過となりました。まさに、東京圏の人口増加が止まらない一方で、地方の人口減少は深刻です。なぜ、人々は地方を離れて都心へと集まるのでしょうか。

「ヒト」が集まる東京

　経営の三要素に「ヒト・モノ・カネ」という言葉がありますが、その中でも「ヒト」が東京に集中しています。例えば、代表的な教育機関や企業の本社などは、都心部にほぼ集中しています。東証一部上場企業の本社の約6割が、首都圏に集中しているというデータもあります。また、私立大学などでは郊外にあるキャンパスを都心部に移転させる動きも目立っており、学生が都心部に流入しています。

　厚生労働省のデータによると、2016年の有効求人倍率（求職者数に対する求人数の比率）は全国で1.06倍です。それに対して東京は1.58倍と仕事の数が多いのです。また、都心部は地方に比べて、仕事を得やすいだけでなく、職種も多く、労働の選択肢が広がりやすいという側面もあります。進学や就職を機に地方から大都市へと転入し、都心部で生活する若年層の流入が目立つ状況にあります。

　都心部は電車、バスなどをはじめとする公共交通機関が発達しています。特に東京は国内で最も交通インフラが整っており、鉄道網は世界トップクラスです。羽田国際空港は、海外の主要都市へ直接フライトできる首都圏空港として有名です。この他、仕事・娯楽などあらゆる面で生活利便性に優れていることも、都心部に人口が集中する原因のひとつであると言えます。

　都心への外国人流入も進んでいます。東京都総務局の「外国人人口」データによれば、2000年の東京都在住の外国人は約27万人程度だったのに対して2015年には約41万人となっており、今後も増加すると見られています。賃金の良い仕事に就くため、母国を離れて東京へとやって来る外国人労働者の数は、今後も増加することでしょう。

23区が地価上昇、東京オリンピック開催で外国人投資家からも注目

　2016年3月に国土交通省から発表された地価公示では、人気の高い港区、中央区、千代田区をはじめ、23区すべてで地価の変動率がプラスとなりました。さらに2020年には、東京オリンピックが開催されます。現在、都内では湾岸エリアなどを中心にインフラ整備などが進められており、外国人投資家が不動産価格の上昇を予測して、都内マンションを購入しています。東京オリンピックの経済効果は約30兆円と予想されています。これに伴う景気回復で雇用も増え、仕事を求めて地方から上京する人の数も増加し、東京一極集中はますます続くと考えられます。

都心部の需要は高く、マンション経営に追い風

　東京のように、多くの人が1つの場所に集まれば、住む場所は必ず必要になります。若年層の流入が多ければ、単身者向けの賃貸物件需要は常に高くなります。東京の都心部で賃貸物件を探す人の多くは、通勤に便利で、駅から近い利便性の良い物件を求めています。

　マンション経営では、価格が安く、利回りが高い地方都市の物件を購入するという選択肢もありますが、地方の人口が減少している現状を考えると、今後は空室リスクがさらに高まり、長期的に考えると損をする危険性があります。

　建設費や地価の上昇、日銀の金融緩和政策などから、都内のマンションは価格が上昇し利回りが低くなっていますが、常に賃貸需要が高い都心のマンション経営のほうが、メリットが大きいといえるでしょう。

まとめ

　企業や商業施設、教育施設などが集中し、交通の便も整った都心部では、今後も転入人口は増加し続け、地方との格差がさらに開いていくことでしょう。若い時に進学や就職をきっかけに都心部へ転入してきた人の中には、そこでの生活に便利さや魅力を感じ、地元に戻らず生活を続けるという人も多くいます。

　東京一極集中を防ぐために、政府は地方創生を掲げて、地方に若者を定着させる試みもしています。しかし、東京など都心への転入人口が急激に減少するとは考えにくく、リスクを抑えたマンション経営においては、都心の好立地が一番という状況が当面変わらないとみられています。