30代サラリーマンこそマンション経営をすべき！3つの理由とよくある失敗例

サラリーマン大家になってみたいと思っても、「会社に勤めながら、マンションを経営するなんて自分には無理」と諦めている人は少なくありません。しかし、サラリーマンだからこそ享受できるメリットも複数存在するのです。

そこで今回は、特に30代前後のサラリーマンがマンション経営に向いている理由について、詳しくご紹介してみましょう。

不動産投資の多くはローンを利用

他の投資には無い、不動産投資の特長は「投資用ローンの利用が可能」という点でしょう。株や投資信託と違い、不動産投資は土地や建物という現物の資産を購入し、投資の額も大きいため、多くの人は投資用ローンを利用する必要があります。

「借金は怖い」と思われるかもしれませんが、投資用ローンを組むことで、少ない自己資金でも大きな買い物が可能となるのです。レバレッジ効果を生み出すことのできる「ローン」は不動産投資の要といってもいいでしょう。

そして投資用ローンの金利も重要です。金利は不動産投資の成否を左右します。投資用ローンは一般の住宅ローンより金利が高くなるため、少しの金利差が収益に大きな差を生みます。

低金利で担保価値程度の借入金額にすることが、不動産投資成功の秘訣の一つといえるでしょう。

30代サラリーマンがマンション経営に向いている3つの理由

基本的に「すべてのサラリーマンはマンション経営に向いている」と言ってもいいですが、その中でも特に30代のサラリーマンはマンション経営に向いています。その理由は以下の3つです。

1.　信用度が高い

投資用ローンを扱う金融機関などは、大きく「銀行系」と「ノンバンク系」に分かれます。本人の与信情報が借入審査に大きな影響を与えるのは同じです。

個人事業主の場合は収入が不安定であること、経費が発生することで収入に対して所得が小さくなることなどから、借入がしにくいといわれています。安定した返済見込みが立たない人にお金を貸してくれる金融機関は多くないでしょう。
一方、安定収入があり、特に働き盛りの30代サラリーマンは与信度が高いため、他の条件が同じなら個人事業主よりも借入をしやすいといえます。

このことから、投資用ローンを借入しやすいサラリーマンは、不動産投資に向いているといえます。低金利の不動産担保ローンを利用できれば、返済はぐっと楽になるでしょう。

2. 安定した給与収入は与信とリスクヘッジ

マンションやアパート経営による収益には「波」があります。近隣の商業施設の増減や災害といった外部要因、老朽化や家賃設定などの内部要因、この双方は時間とともに変化するため、一時的に家賃収入が落ち込んだり、修繕費用がかさみ収益が圧迫されたりすることがあります。その時に、毎月安定した収入が得られれば精神的にも、ローン返済の点からも心強いです。

サラリーマンの給与という収入源は、借入時は金融機関に信用を与え、返済時はリスクヘッジ機能を備えるのです。

3. 「30代」は不動産投資を始めるタイミングとして最適

長期に渡る投資用ローンの返済という面から、「30代」は最適なタイミングといえます。

マンション経営において、ローンの返済原資は家賃収入が前提でありますが、家賃収入が減った、あるいは途絶えた時に、補完できる能力があるかを金融機関は見ています。そこで、給与収入のある「定年までに完済」という返済計画を考えることが多いです。

老後の安定収入を考えた際にも、定年までにローンを完済しておくことは大切でしょう。

多くの投資用ローンの借入期間は最長35年です。40代、50代のサラリーマンが定年前にローンを終わらせたいと考えるならば返済期間を短くしなければなりません。

そう考えると、ある程度頭金を用意することができ、かつ、返済期間を長くとれるのが30代サラリーマンといえます。つまり、リスクを抑え、リスクヘッジもしやすい30代で始めるのがおすすめなのです。

ただし、40代が手遅れというわけではありません。与信という点では、サラリーマンは全世代的に評価が高く、その中で特に「借りやすく返済しやすい」位置にいるのが30代というわけです。40代や50代でも、頭金を多くして返済額を抑える、退職金を繰り上げ返済に充てるなどの方法があることも申し添えておきます。

要注意！サラリーマン大家が陥りがちな失敗例

これまでサラリーマンがマンションオーナーになるメリットを解説していきましたが、もちろんマンション投資をする上で注意しなければいけないことも多くあります。

ここでは、サラリーマン大家が陥りがちな失敗例のなかから、代表的なポイントを3つ紹介します。

自分でマンション管理をしようとする

サラリーマンとして働いている方の中には、自身が仕事で培ってきた経験や知識などから、「自分でも物件管理ができるのでは？」と考え、管理費削減のため、管理会社や不動産会社に管理を依頼しない方もいらっしゃいます。

そうした多くの方が普段の仕事で忙しく、物件の管理はおざなりになっていきます。

入居者や入居希望者からの問い合わせ、設備の修理やメンテナンス、トラブルの対応など、マンションを管理する上で必要なことは実際にはたくさんあります。

それらがストレスになったり、管理がしきれずに入居者がどんどん退去してしまうような事例も少なくないのです。

マンションオーナーになるのであれば、本業をおろそかにしないためにも、不動産管理会社に管理を委託することをおすすめします。

勧められるがまま物件を購入してしまう

「時間がない」「マンションのことはよくわからない」などの理由で、しっかりと吟味をせずに不動産会社に勧められるがまま物件購入をしてしまうサラリーマン大家の方も多くいらっしゃいます。

マンション経営に前向きになるあまり、ただ物件を購入すれば不労所得が手に入る、と考えてしまう方もいるでしょう。

しかし、入居者が安定して入らなければ家賃収入は得られません。条件面や環境面、設備面など、さまざまな観点から「収益を得られる物件」を見極める必要があります。

そのためにも、実績と経験があり、しっかりと相談できる不動産会社を探していくことが非常に大切です。

確定申告をしっかり行わない

本業が忙しいと、どうしてもおろそかになりがちなのが確定申告。

これまでサラリーマンとして働いてきた方は特に、確定申告の経験が少なく、どうして良いかわからずに放置してしまうこともしばしばあります。

「最初は額も小さいし…」「いつかやろう…」という気持ちで確定申告をしないままでいると、加算税や延滞金でもともとの額以上の金額を支払う可能性もあります。
溜まった税金を一気に支払わなければいけないせいで、ローンの返済に支障をきたしてしまうこともあるでしょう。

手続きの方法などは直接税務署でも教えてもらえますので、できる限り早く相談にいくことをおすすめします。

サラリーマンのマンション経営はローンの面で有利

上述の通り、サラリーマンが不動産投資に向いていると考える理由は、投資用ローンに由来する部分が大きいです。

不動産投資で最大のリスクは、ローンの返済が滞ることでしょう。物件売却で残債が賄えれば良いのですが、最悪の場合は自己破産となる可能性があります。また、ローンがいつまでも返済できなければ、家賃収入があっても思うような利益を得ることはできないでしょう。
こうしたリスクを避ける意味からも、定期的な収入と与信があるサラリーマンは、不動産投資に向いているといえます。

早めのうちからマンションオーナーになっておくことは、融資の受けやすさやローンの返済を考えてもメリットが大きいのです。

これまで迷ってきた人も、一度前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

（写真＝PIXTA）