人気の不動産投資、ワンルームマンション経営はなぜ盛んなのか？

近年、ワンルームマンションの経営に人気が集まっています。投資対象となる不動産には、様々な種類がありますが、その中でもなぜ今、ワンルームマンションがここまで人気なのでしょうか。今回はワンルームマンション経営に人気が集まるポイントをまとめるとともに、その理由について解説します。

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ワンルームマンションは初期費用が抑えられる「事業」投資

投資用の不動産物件を一つ持つということは、単なる投資というよりは一つの「事業」を担うことに似ています。それも起業にかかる煩わしい手続きは少なく、メリットが多い事業と言えます。

ワンルームマンションは他の不動産に比べ価格が安価です。理由はマンションの一室と、土地の一部（持分）を購入するからです。アパートや一棟マンションの場合、建物と土地の全てを含めた金額となっています。そのため、ワンルームマンションへの投資は、現物不動産の投資の中では比較的、小額の初期費用（物件の購入費用）で済ませることが可能です。

ワンルームマンションは利回りが高くなる！？

ワンルームマンションは戸建住宅やファミリーマンションよりも専有面積が小さく、物件価格も安いため、賃料収入を元に換算する「表面利回り」が高くなり、投資効率が良い面があります。

ファミリータイプとワンルームマンションを比べて考えましょう。ファミリータイプが70平方メートル、ワンルームマンションが25平方メートルとします。坪単価が同じだとすると、両者の購入金額の差は、約3倍弱です。このように、不動産の購入費用は、広さによって大きな違いが出ますが、それぞれの部屋を賃貸する時の賃料は、何倍もの差にはならず数万円にとどまる場合がほとんどです。

表面利回りの計算は「年間の賃料収入 ÷ 物件の購入費用 × 100（％）」です。

つまり、広い平方メートル数よりもコンパクトなワンルームマンションの方が、購入価格の割に高い賃料収入を得られ、利回りが高くなる傾向にあるのです。

ワンルームマンションは流動性が高い

不動産投資における収入には2種類あります。

前項で言及した賃料収入のことを「インカムゲイン」と言います。また、不動産の売却によって得られる利益を「キャピタルゲイン」と言います。ワンルームマンションは、このキャピタルゲインを得やすい、すなわち他の不動産物件に比べ需要が大きく、売却しやすい物件なのです。

まず投資物件としての需要ですが、前述の通り、ワンルームマンションはファミリーマンションなどよりも販売価格が低いため、特にマンション投資初心者にとっては購入するハードルが低いのが魅力です。また、利回りが高いことも、投資家の後押しとなるでしょう。

さらに2015年に「相続税の控除額」が改正され、従来よりも相続税が高くなる、もしくは今まで課税のなかった方に相続税が掛かることになりました。これを受けて、相続税対策のため現金よりも相続税評価額が低くなる不動産を購入する方が増えています。

その中でも、低価格で購入しやすいタイプのワンルームマンションの需要が高まっています。またワンルームマンションは、居住物件としてのニーズも高いのが特徴です。従って、ワンルームマンションの売却時の買い手としては、投資や節税対策を考えている人も対象となり、かつ実際に居住する方からの需要も高いため、ワンルームマンションは流動性が高い不動産と言えるのです。

ワンルームマンションは空室リスクが低い

投資マンションの空室率は、不動産投資の収益性にダイレクトに影響を及ぼします。当然、空室リスクは低ければ低いほど良いのですが、ワンルームマンションは空室リスクが低いと言えます。

というのは、そもそも賃貸マンションを利用している層で一番多いのは働いている単身者の男女であり、この層は一人暮らしなので、部屋の広さはあまり必要がなく大部分がワンルームマンションを選択することになります。また、日本全体の人口が減っても東京都などの大都市圏では単身者世帯が増えていくことが見込まれており、大都市圏では空室リスクが低いと言えるのです。

一方、家族の住居となると分譲マンションや一戸建て、持ち家や借家、二世帯住宅など、居住形態が多岐にわたります。そのためファミリータイプの不動産はニーズが分散し、空室リスクは高まることになります。

まとめ

様々な魅力のある不動産投資ですが、特にワンルームマンションへの投資はメリットが多くあると言えるでしょう。

「投資」と聞くと、大きな額の資金が必要でハードルが高いと思われがちですが、上述の通りワンルームマンションは比較的少ない初期投資で購入が可能です。様々なリスクの軽減と安全な資産形成のために投資用ワンルームマンションの購入を検討してみてはいかがでしょうか。
（写真＝PIXTA）