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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2019.09.09

投資マンションの「新築」VS「中古」。ワンルームだとどっちがお得?

投資マンション

不動産投資の対象には様々な選択肢がありますが、中でもワンルームマンションはサラリーマンやOLの方の副業としても高い人気があります。

当然の事ですが、ワンルームマンションにも新築と中古があります。では、投資対象としてはどちらにメリットがあるのでしょうか。

今回は、投資マンションとして考えた時に新築と中古どちらがお得なのか、実際に比較、検討する上で重要な4つのポイントについてお伝えします。

 

新築VS中古 投資マンションとして優良なのはどっち?

まず、価格についてですが、同じようなエリア、間取りのワンルームで比較した場合、「新築よりも中古が安い」と思われるでしょう。

だいたいその通りですが、築5年程度の中古ワンルームでは、新築とあまり変わらないケースも少なくありません。中古でも割高な物件は、立地が良かったり、人気エリアだったり、それなりの理由があります。

大切なのは、必ずしも割安であることが投資物件として優良ではないということです。投資という観点で考えると、購入価格よりも収益率が重要なのです。「投資金額が少なくて済むから、新築よりも安い中古で」という考え方はやめましょう。

例えば、購入時の予想利回り15%で1000万円の価格が付いた中古ワンルームと、予想利回り5%、2000万円の新築ワンルームがある場合、利回りが高く、価格も安い中古のほうがお得に見えます。

しかし、利回りはあくまで予想の話です。中古ワンルームの場合は、物件購入後の修繕費や空室率の影響で、最終的な利回りが3%以下になるケースもあります。投資金額は高くとも、新築ワンルームの方が、結果的に収益率が高くなることもあるのです。

 

新築マンションと中古マンション:入居者のニーズを満たすのは?

新築ワンルームは中古ワンルームに比べ、入居者のニーズを満たす要素が揃いやすいといえます。

もちろん、新しくて綺麗というだけではありません。入居者が「住みたい」と憧れるような最新のキッチン、浴室、洗面、トイレ、クローゼット、セキュリティシステムなどの住宅設備が充実しています。

また、近年のワンルームは、昔のワンルームと比較すると、専有面積(部屋)が広い傾向が見られます。以前は18〜20平方メートル程度が一般的でしたが、最近は25平方メートル前後の広さが増えています。およそ3〜4畳の広さの違いが、入居者には魅力的に映るはずです。

もちろん、設備面や広さで劣る中古であっても、交通アクセスや立地が良ければ賃貸需要も上がり、入居者は集まるでしょう。しかし、一般的な入居者のニーズを満たす点では、新築に軍配が上がりそうです

 

新築マンションと中古マンション:購入後の費用は?

新築ワンルームと中古ワンルームを購入後の費用で比較すると、新築は負担が少なくて済みます。

その理由は、修繕積立金です。中古の場合、どんな建物でも老朽化によるダメージは避けられません。一般的にマンションの場合、築後10年を経過する頃から水道管、外壁、屋上などに傷みが出始めて、大規模修繕の必要性が出てきます。

また、修繕の必要性が事前に分かっていれば良いのですが、突発的に生じる場合もあります。積立金が十分に貯まっていないと、所有者で費用を出し合うことになり予期せぬ出費に困るかもしれません。

一方、新築の場合は、このようなリスクはほとんどありませんので、購入時に予定されている先々の修繕計画を把握して、修繕積立金を貯めておくことができます。

そう考えると、管理にかかるコストは中古の方がかかってくるでしょう。

 

新築マンションと中古マンション:将来的な売却を考えた場合

不動産投資は、同じ物件を長く所有するというスタイルもありますが、出口戦略として売却についても考えておかなければなりません。

新築は中古に比べると購入時の建物価値は高く、交通アクセスや立地が良く人気エリアの優良物件を選んでおくと、購入価格とそれほど変わらない金額で売り出すことができる場合もあります。そのため、利回りが低かったとしても、最終的な収支が悪くならずに済むケースが多いのです。

一方、中古は購入時点でそれなりの築年数が経っており、購入時に割安だったとしても、売却時の建物価値はさらに低くなっている事も予想されます。

そうなると、新築の場合よりも、売却損が大きくなる可能性もあり、最終的な収支が赤字になるかもしれません。割高な中古物件を購入しないように、細心の注意が必要です。

一般的に新築よりも中古の方が購入時の想定利回りは高くなりますが、結局、資産売却後の最終的な収支では上述したような理由から、新築ワンルームの収益性のほうが高いケースが多いと思われます。

 

新築VS中古 総合的な判断

ここまで4つの点から新築ワンルームと中古ワンルームを比較しました。

購入価格が低く、利回りが高い中古ワンルームですが、新築ワンルームより必ずしもメリットが大きいわけではないことが、お分かりいただけたかと思います。

むしろ、新築ワンルームは、購入価格が高いものの、高い入居率や購入後の運用リスクの低さなど、中古ワンルームに無い利点を持っています。不動産投資の初心者の方が安定した収益を望むのであれば、新築ワンルームに投資するほうが賢明でしょう。

 

初心者は新築、経験者は中古がおすすめ

投資である以上、新築ワンルームと中古ワンルームの「どちらが良い」という絶対的な答えありません。基本的にはケースバイケースです。

しかし、どちらかと言えば、表面利回りが高く、リスクも大きい中古ワンルームは、経験豊富な不動産投資家や、地元の不動産会社などと親密な投資家向きであり、新築ワンルームは、これから不動産投資をスタートしようという初心者の方にお勧めします。

さらに、どんなに建物が新しく設備が良い新築ワンルームでも、経年劣化は避けられません。出来る限り不動産価値が下がらないようにするためには、交通アクセスが良く立地に恵まれた人気エリアの物件を選ぶ必要があります。

購入価格が多少高くても、そうした条件を満たしている新築ワンルームマンション選ぶ事が、一番お得な投資といえそうです。そして、そんな物件をしっかりと紹介してくれ、的確にアドバイスしてくれる不動産会社との出逢いが大切です。

(写真=PIXTA)