老後資金が不安…。不動産投資で先を見据えた資産運用を

「公的年金だけでは生活が苦しい」。厚生労働省の調査によれば、2017年度末で厚生年金の平均受給額は月約14万7000円、国民年金の平均受給額は月額5万6000円となっています。

今後さらに少子高齢化が進み、年金や医療、介護などの社会保障費用は急増するでしょう。また、国民年金の未納者が増加していることもあり、厚生年金や国民年金といった公的年金の支給額は減少の一途をたどるとみられています。

病気になったり、ケガなどで介護が必要になったりした場合も心配です。高齢者の医療費や介護費の自己負担額が増えています。公的年金だけに頼っていると、豊かな老後生活が送れないということです。

そこで今注目されているのが不動産投資。不動産投資は老後資金を補うために本当に有効な手段と言えるのでしょうか？

今回は、老後に安定的な収入を得る方法について考えてみたいと思います。

人生100年時代。老後の生活にはいくら必要なのか

今と変わらない老後の生活を望むのならば、公的年金以外の収入源を確保する必要があります。生命保険文化センターが2013年度に行った「生活保障に関する調査」では、老後に夫婦2人で生活するのに最低限必要な生活費は平均22万円という結果が出ています。

あくまでこれは生活するに必要な最低限の費用の平均です。これが「ゆとりある生活費」となると、月額35万4000円にまで上がります。

では、ここであなたに必要な老後の資金を、簡単に計算してみましょう。あなたが85歳まで生きたとします。65歳から85歳までの20年間にゆとりある生活を送るためには8496万円が必要になります。

（年間生活費）424万8000円×（期間）20年間＝（合計）8496万円

より細かい条件で試算して、「夫婦2人なら1億円以上が必要だ」と指摘する専門家もいます。

もし仮にあなたが退職金として2000万円を受け取ってリタイアしたとしても、6500万円も不足しているのです。高齢になっても仕事があれば良いですが、本当に元気で働き続けられるかどうかわかりません。身体の具合が悪くて、寝たきりになるかもしれません。結論を言えば、年金だけでは足りない分を、今から自分自身で作る必要があるということです。

資産運用で老後資金を

足りない分については、確定拠出年金（401ｋ）や貯蓄などで備えつつ、「資産運用」で補うというのが一般的な考え方のようです。最も重要な事は「資産は急に作れない」ということです。「一晩寝たら大金持ちになっていた」なんてことはあり得ないのです。

資産は長い時間をかけながら、コツコツと積み上げるものなのです。そのためには、元気で一生懸命働ける若い頃から、資産形成をスタートする必要があります。

株式、投資信託、国債、FX（外国為替証拠金取引）、そして不動産など、金融商品の種類、資産運用の方法はさまざまです。どれか一つだけを選ぶのではなく、リスクヘッジのために分散投資しながら資産を運用してください。賢い人たちは、これらを上手に組み合わせて老後資金を作っています。

不動産投資は老後資金に最適

中でも老後資金を作る上で、非常に効果的なのが不動産投資でしょう。マンション経営を始めれば、毎月一定額の家賃収入があります。物件の管理を不動産会社に頼めば、管理会社とのやり取りがある以外はほとんど手間をかけずに済みます。もし仮に歳をとってあなたの身体が不自由になっても、マンションを所有し、賃借人がいる限り家賃収入は入るのです。

また、他の金融商品と違い不動産は現物資産なので、インフレ、デフレと経済環境の変化に強いという特徴があります。家賃は物価に連動するので、どんな時代でも安定的な収入になります

1000兆円の赤字を抱える現在の日本の経済状況から将来のインフレリスクを指摘する専門家がいますが、むしろ不動産はインフレ時に価値が高まる資産なのです。年金生活者にとって一番恐ろしいことは、お金の価値が下がるインフレです。もしもハイパーインフレにでもなれば、お札は紙くず同然になってしまいます。

マンション経営は、ローンの返済が終われば家賃収入の全額が入り、完全にあなたの資産になるのです。もしもまとまったお金が必要になったら、売却する事もできます。こういう点から考えても、老後の生活を安定させる資産として不動産は最適なのです。

生命保険の役割も

マンションを購入する時にローンを組むと、団体信用生命保険（団信）という保険に加入することになります。団信とは、ローンの借入人が死亡したり、高度障害に陥ったりした場合に、残債をなくすことのできる保険です。

この保険に加入していれば、借入人に万が一のことがあっても、ローンはなくなり、購入したマンションは残ります。残された家族はマンションという資産を手に入れるだけでなく、毎月の家賃収入を得ることもできるのです。

配偶者が急に亡くなり、いつ一人になってもおかしくないのが老後の生活。マンションを経営していれば、家賃収入を遺族年金のように、自分の配偶者は受け取り続けることができます。これは他の金融商品にはない良い点と言えます。団信は一般の生命保険に比べると保険料が安く、加入者の年齢によって保険料が変わる生命保険と違い全年齢共通なので、借入人が高齢であればあるほど団体信用生命保険への加入効果は高くなります。

相続税対策にもなる

最後に、マンションという資産を持つことは、相続税の面からも有利であることをお伝えしておきます。現金や株、国債、投信などの金融資産で相続する場合は評価額100％で課税されますが、それに比べて不動産で相続する場合は一般的に評価額70〜80％で課税されるので、相続税額が少なくて済む傾向にあり、他の資産よりも節税対策になるとされています。

また、不動産を第三者に賃貸することで、建物の評価額がさらに30%控除されます。これらの理由から不動産投資は老後に安定的な収入をもたらし、残された配偶者や家族の生活を守る上で非常に有効な資産運用なのです。

（写真＝PIXTA）