VERITAS INVESTMENT
マンション経営・不動産投資をゆっくり知ってじっくり考える
ヴェリタス・インベストメントの[マンション経営ラウンジ]
0120-177-732お電話受付10:00~19:00(平日) 各種お問い合わせ
マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2019.11.25

マンション経営の秘訣 神奈川編

マンション経営

マンション経営といえば、やはり東京都内の分譲マンションに投資するのが王道ですが、それ以外の地域でも良質なマンションはたくさんあります。

今回は、東京に次いで投資向きの物件が多いといえる、神奈川県のエリアでマンション・アパート経営をする場合のメリットや注意点について解説していきたいと思います。

神奈川のマンションに投資するメリットとは

そもそも不動の人気を誇る東京都心部を避けて、あえて神奈川県の物件に投資するメリットはどこにあるのでしょうか。もしそれを一言でいうならば、立地条件に対する「割安感」でしょう。神奈川県には、若者に人気のある渋谷をはじめ、オフィス開発が著しい品川などへのアクセスが非常に良いエリアがあるのです。

また、横浜のような大都市であれば、会社もたくさんあり、横浜近郊から横浜駅周辺に通勤、通学する人たちも多数います。

例えば、人気エリアの一つである「川崎駅」周辺は、品川駅までJR東海道本線で約8分です。これは、同じ山手線の渋谷-品川間の所要時間よりも短いのです(渋谷-品川間の所要時間は約13分)。住所は神奈川県でも、都内主要駅へのアクセスは東京都内の物件と比べて遜色のないエリアです。

そればかりか、建設用地が都内よりも安く仕入れられるため、都内と同じクオリティのマンションを神奈川県に建てた場合、建設コストは低く抑えることができ販売価格を「安く」することが可能です。言い換えると、物件の選定の仕方次第で都内のマンションよりも投資利回りが高く、将来性のある物件を安く購入できるチャンスがあるという事です。

神奈川で人気が急上昇している街

最近注目されているのが、神奈川県川崎市中原区にある「武蔵小杉駅」です。

武蔵小杉は、もともと近くに「工場都市駅」という名前の駅があったほど、たくさんの工場が立ち並ぶ町でした。しかし、今から7年ほど前、平成20年頃から工場の閉鎖や移転が相次ぎ、かつての工場群は姿を消したのです。そして、その跡地には「タワーマンション」をはじめとするマンション住宅街ができました。

地元自治体も大規模な都市開発を進め、今や住みやすい街ランキングでは、都内の主要駅をしのぐ勢いで人気が急上昇しています。武蔵小杉は南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、東急東横線など複数の路線が乗り入れており交通の便が非常に良く、急行を利用すれば渋谷まで乗り換えなしに約15分で行くことができます。

簡単に言うと、住みたい街として人気があるということは、「入居者が決まりやすい」ということです。これはマンション経営するために大事な条件です。賃貸需要が高いということはその分、空き室リスクが低いとも言えるのです。

都内の物件に比べて、今のところ、このエリアのワンルームマンションの販売価格には割安感があります。将来性を買って投資するにはうってつけのエリアといえるのではないでしょうか。

神奈川の意外な落とし穴…「ローン審査」

神奈川県の物件への投資で気を付けて欲しいのは、神奈川県の物件は都内の物件と比較して地価や担保価値が低くなる可能性があり、これが投資用ローンを組む際の足かせになるかもしれないということです。

冒頭で紹介した神奈川県の川崎駅周辺は人気のあるエリアの一つで、駅も大きく、商業エリアも広く、若者からお年寄りまで幅広い層から支持を集めていますが、ちょっと脇道に入ると風俗街などが立ち並ぶエリアがあります。

一部のローン会社では、こうした風俗街に比較的近い場所に位置する投資マンションについて、投資利回りに関係なく「審査対象外」になることがあります。このようにちょっとした理由でローンが下りないということもあるので気を付けてください。

また、万が一ローンが下りなかったため現金などで一括購入してしまうと、後々、売却出来なかったときに大変苦労してしまうことがあります。投資マンションを購入する際には安いからといってすぐに飛びつかずに、担保価値がどの程度あるのかなどを冷静に検討してみることが大事です。

駅からの距離よりも都心からの交通アクセスが重要

すでに所有している方には申し訳ないのですが、あえて申し上げておきますと、神奈川県で投資用ワンルームを購入する場合は、駅から徒歩10分以上の物件はやめておきましょう。これは物件そのものを否定しているわけではなく、あくまで投資という観点で考えた場合のことです。自分の住宅用に自分が気にいった物件を買う場合は、何の問題もありません。

東京都内で投資マンションを購入する場合は、駅徒歩5分圏内がおすすめなのですが、神奈川県の場合は徒歩5分圏内というよりも、徒歩10分を超えないことを条件に、むしろ都心部への交通アクセスの良し悪しが投資判断上で重要な立地条件になるとお考えください。

「住所は神奈川県になるけれども、賃料は安く、勤務先までドアtoドアで30分程度だからこの家に住もう」と賃借人は思うのです。都内までの交通アクセスが良く、駅から徒歩10分を超えないという物件で売買金額が安いものの中には、都内の物件に対抗するだけの優位性があるものも少なくないのです。

もしあなたが神奈川県外にお住まいで、土地勘はあまりないけれども神奈川県内の不動産に投資してみたいと思っているのなら、神奈川県の不動産事情に詳しい不動産会社などの専門家と相談しながら上述したような点に考慮しつつ、物件を探すのが一番良いと思います。

神奈川のアパート経営は黄色信号?

これまでマンションに特化して神奈川県の状況をお伝えしてきましたが、注意していただきたいのが「アパート経営」です。

実は、首都圏のなかでも神奈川県のアパートの空室率は高く、約37%とも言われています。神奈川県内の新築アパートには非常に立地の悪い場所や駅から離れたところにあるものも多く、そういった物件は空室のリスクが出てきます。

「安い物件が良い」と安易に飛びついてしまうと、入居者が入らず思わぬ損失になってしまうことも。

そうならないためにも、神奈川県でアパートを購入する際にも前述した「立地の良さ」はとても重要です。とはいえ、アクセスの良いアパートは非常に人気が高く、マンションに比べて購入しやすいこともあり自分だけで探すのはとても難しいと言わざるを得ません。

こちらについても、神奈川県に知見のある不動産会社に相談の上、物件を吟味していく必要があります。

一方、マンションの空室率は9%以下と、アパート非常に低く、安定した家賃収入も見込みやすいでしょう。

これから不動産投資をお考えの方にはマンションの購入を強くおすすめします。


(写真=PIXTA)