不動産投資、銀行マンが融資したくない物件の5つのポイントとは？

　銀行にとって不動産投資は、融資を通しやすい案件のひとつです。なぜなら、不動産は抵当権を付けることが可能なため、万が一の時は、抵当権を実行して現金を回収することができるからです。銀行にしてみれば、中小企業に運転資金を無担保で融資するよりは、担保が設定できる不動産投資への融資のほうがよほど安心感があります。

　しかしながら、すべての不動産投資がそうだとは限りません。銀行にしてみれば、「本音を言うと融資したくない」という物件もあるのです。そこで、銀行マンが融資したくない物件について、5つのポイントから説明します。

銀行の不動産の評価方法

　はじめに銀行がどのような手法で不動産を評価しているか、紹介します。

　銀行が融資対象となる不動産を評価する方法は、主として積算価格と収益価格という２つの方法に基づきます。積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価額のことです。収益価格は、対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される利益と、現在の価値を総合した評価額です。収益価格の算出方法を「収益還元法」と呼びます。この2つの評価を組み合わせて不動産を評価しています。

１．担保価格がつかない中古物件

　銀行が融資の際にもっとも重視するのが「担保価格」です。「担保価格」とは、銀行が不動産を処分することになった場合の価格です。その価格を算出するのが、先に述べた積算価格の評価基準です。なお、不動産融資の場合、新築を除き積算価格では評価割れとなることが少なくありません。中古のマンション物件の場合は、建物の評価にもよりますが評価割れとなることが多いのです。では、なぜローンが組めるかといえば、先の収益評価と組み合わせて物件の立地や賃貸需要、家賃保証が付いているなどの条件により、もう一方の収益評価額が増すことで審査の稟議を上げるのです。

　言い換えると、新築の場合は担保価値が算出しやすいので融資がしやすく、中古の場合はどこまで収益価格を評価するかという点で銀行マンの腕にかかってくるということになります。例えば、駅から遠いマンションで、エレベーターやバルコニーがなかったり、オートロックなどの最近の標準設備がなかったりする物件も収益価格は低くなります。

2. 築年数の古い物件

　前の内容とも関連しますが、中古物件で特に評価が低くなるのが、1981年以前の旧耐震基準の中古物件です。それ以降の物件でも適切な設備修繕が行われていない物件は、今後、高額の修繕費が発生するリスクが高く、滞りなく返済してもらえるのか、融資担当の銀行マンとしては不安になるでしょう。もちろん、築年数が古くても設備や屋上防水などの修繕が終わっており、修繕履歴の記録もしっかりと残っているような物件であれば、きちんと管理・運営されていると判断されて銀行も安心に思うはずです。

　また、中古物件への投資では、躯体が木造よりも鉄筋コンクリートであることが望ましいでしょう。というのも、木造の築古アパートは老朽化が早く耐震性も弱いため、融資担当者の銀行マンの不安材料がさらに増えることになります。

3.違法物件（反社会的勢力の事務所がある物件）

　次は、確実に銀行の融資が付かないケースとして違法物件を指摘しておきます。

　違法物件とは、建築基準法に違反していたり、登記されていない建物があったりする物件のことです。言うまでもなく、投資対象外です。また、反社会的勢力の事務所がある物件も同様です。こうした事実が判明した物件は、購入の検討は止めた方が良いでしょう。

　金融庁の指導で、銀行は反社会的勢力との付き合いを厳しく制限されています。物件の中に反社勢力の事務所があるなどは論外ですが、近隣に事務所がある場合でも融資がNGとなる可能性があります。どの程度の距離だとNGなのか明確な基準は公表されていませんが、例えば物件の隣に暴力団事務所があるような場合は融資審査で問題視されることがほとんどです。

4.　家賃の高すぎる物件

　4つ目のポイントは、家賃の高すぎる物件です。例えば中古物件の中には、古くからの入居者が高い家賃を払い続けているために収益性が高くなっている物件があります。特に最近の入居者との賃料差額が大きい場合は、その古い入居者が退去すると賃料が下がるため、高い賃料を前提とした融資は付けにくく、相場の賃料に引き直して物件の収益力を見直すことになります。中古物件の購入を検討中でこのような状況にある場合は注意しましょう。

5.　利回りの低すぎる物件

　5つ目は、利回りの低すぎる物件です。「家賃の高すぎる物件」と逆のことを言っていると思われるかもしれませんが、銀行にしてみると利益率が低すぎると、前掲の収益価格での評価が付かなくなるためです。

　また、近年は日銀の超低金利政策により金利が低く抑えられていますが、30年近いローンを組むとなると、その30年間に急に金利が上昇することだってあるかもしれません。金利上昇局面に入っても、毎月返済ができるぐらいに十分な利回りを確保しておくことが重要です。物件の利回りと借入金利に十分な差がある不動産投資でないと、銀行マンは融資しにくいのです。

まとめ

　以上、銀行マンが融資したくない物件の5つのポイントを見てきました。最初から不動産投資を自己資金だけで行える投資家はほとんどいません。銀行などの金融機関の協力があって、初めて実現するものです。むしろ、自分の主観だけでなく、銀行という第三者から客観的に見た時に自分の投資物件がどのように判断されるのか、そういう目線で投資対象を見る目を養うことは経営者として大変重要です。上記のポイントに注意しながら、ぜひ物件を探してみてください。

（写真＝PIXTA）