マンション売却の手数料の相場は？計算方法や税金についても丸ごと解説！

マンションを売却する場合、売り上げが全て収入になるわけはなく、不動産会社への注会手数料やローンの繰り上げ返済金などの手数料がかかります。
また、マンション売却で利益が出た場合には、利益部分に対して税金が課せられるため、思ったよりも利益が出ずに後悔する不動産経営者の方も少なくありません。
この記事では、マンション売却の際に発生する手数料や税金について、概要から計算方法まで丸ごとご紹介していきます。

マンション売却時に発生する手数料

まずはマンション売却時に必ず発生する手数料について詳しく見ていきましょう。

ローンの繰り上げ返済の手数料

マンションを売却したときには、ローンの残債を精算することになりますが、この際、銀行に対して繰り上げ返済手数料がかかります。
繰り上げ返済手数料の額は金融機関により異なりますが、相場はおよそ5,000円前後です。

抵当権抹消の際の登録免許税

マンションを売却した際には、前述の通り住宅ローンの残債を精算しますが、住宅ローンには抵当権が設定されています。通常は、残債精算時にローンを組んでいた金融機関から、抵当権抹消のための書類が送付されてきます。この抵当権抹消の際に、登録免許税が不動産1個につき1,000円ほどかかります。

抵当権抹消手続きの司法書士への事務手数料

抵当権抹消の手続きは法務局で行いますが、法務局は平日でなければ手続きができません。また、手続きの際には申請書類を作成する手間も発生します。そのため、多くの場合、司法書士に抵当権抹消手続きを依頼することになり、そのための事務手数料がかかります。手数料は司法書士により異なりますが、1万円前後はみておいたほうがいいでしょう。

不動産会社へ支払う仲介手数料の相場

マンション売却における手数料で最も大きな物がこの仲介手数料です。
不動産会社に支払う仲介手数料の相場は売買価格の3%+6万円です。
この仲介手数料は、200万円以下の場合は5%。400万円以下の場合は4%+2万円。401万円以上の場合は売買価格の3%+6万円と、上限が決められているため、これ以上高くなることはありません。
しかし、不動産会社によっては交渉次第で仲介手数料の値下げに対応しているケースもあるため、マンション売却時には不動産会社を比較してみることをおすすめします。

マンション売却の税金計算に必要な譲渡所得と取得費とは？

マンション売却で発生した利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得から税金や手数料などの「取得費」を引いた差額に税金が課せられます。
まずは、譲渡所得と取得費について解説していきましょう。

譲渡所得とは

マンションを購入時より高く売って利益が出た場合、譲渡所得が発生します。この譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引きして求めます。取得費は、マンション購入時の土地と建物の金額および取得時の手数料・税金などをもとに計算します。
譲渡費用とは売却時に不動産会社に支払う仲介手数料や、売買契約書に貼り付ける印紙税などです。

取得費とは

例えば、3300万円（土地が300万円、建物部分が3000万円）で購入したマンションを6300万円で売却できたとします。この場合の取得費は、土地の取得価額300万円に、建物の取得価額3000万円から建物の減価額を相殺した金額になります。
取得費には、購入金額のほか取得時にかかった不動産会社への仲介手数料、登記費用、不動産取得税、取得時の売買契約書に貼り付けた印紙税、取得後に行ったリフォーム費用を含みます。これらの費用は取得費に含まれます。ただしこの費用は、購入時にかかった費用であり、費用の明細を保存していない事もあります。この取得費が不明の場合は、譲渡収入の5％の金額を概算取得費とします。

前述した建物の減価額とは購入時より建物の価値が下落したとされる金額であり、建物の取得価額、耐用年数、残存価額をもとに計算します。耐用年数とは建物の寿命年数のことをいい、建物の種別により異なりますが、居住用の鉄筋コンクリ―ト造の場合は70年です。この耐用年数により償却率が決まっており、耐用年数70年の場合は1.5％です。また、残存価額とは、建物の寿命年数を迎えたときに最低限残る価値のことを指します。譲渡所得の計算上では、取得価額の10％が残存価額となります。
したがって、この例の場合1年分の建物の減価額は取得価額の3000万円×(1－0.1)×0.015＝40万5000円となります。

建物の減価額は購入時から年数を経るにつれて増額していきます。仮に建物の減価額を500万円とすると、この場合の取得費は、300万円＋（3000万円－500万円）＝2800万円となります。

マンション売却の譲渡所得に対する所得税と住民税の計算

この例で、売却時に不動産会社に支払う仲介手数料が195万円とすると、譲渡所得は、売却金額6300万円－(取得費2800万円＋仲介手数料195万円)＝3305万円と計算されます。
しかし、居住用のマンションを売却した場合は、居住年数にかかわらず譲渡所得から3000万円の特別控除を受けることができます。よって譲渡所得が3000万円までであれば、譲渡所得に対する税金はかかりません。

これを適用すると、この例の場合は、3305万円－3000万円＝305万円の利益に対して所得税と住民税がかかります。所得税と住民税の税率はマンションの所有期間によって異なりますが、所有期間が10年超の場合に6000万円以下の部分にかかる税率は、所得税及び復興特別所得税で10.21％、住民税が4％です。この例では、所得税は305万円×10.21％≒31万円、住民税は305万円×4％≒12万円で、合計で43万円となります。

マンション売却時に精算するお金は？

以上のように、マンションの売却には税金や費用がかかります。また、一方で固定資産税のように売買時に精算をしないと損をしてしまうお金もあります。
固定資産税は、1月1日時点で契約している人に対してその1年分の税金が課せられます。
そのため、例えば9月1日にマンションを売却した場合、9月1日から12月31日分の固定資産税も売主が納税義務者になります。このような事態を避けるために、通常は売買時点で、9月1日から12月31日分の固定資産税を買主から売主へ支払って精算を行います。
買主は来年の1月1日以降から納税義務者となります。

マンション売却にはさまざまな手数料・税金がかかる

これまで見てきたようにマンションを売却する際にはさまざまな費用がかかります。中でも、売却益があった場合、税金の負担が重く、特に譲渡所得が3,000万円を超えるかどうかが、一つのポイントとなります。譲渡所得が3,000万円を超えると見込まれる場合は、計算が複雑なので、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

（写真＝PIXTA）