タワーマンションで相続税対策は可能？タワマン節税の仕組みを解説

相続税対策として人気の高いタワーマンション。
その節税効果の高さは、税務当局が対策を立てるほどで、タワーマンションを購入する人は年々増えてきています。この記事では、2020年現在においても有効なタワマン節税について、その仕組みや今後もそうした節税策が使えるのかをご紹介していきます。

相続税の節税にタワーマンションなどの不動産が選ばれる理由

タワーマンションの説明の前に、一般的な不動産の取得による相続税の節税について考えてみましょう。不動産を所有することで相続税が節税できるのは、相続税の土地や建物に対する評価額の算出方法にあります。
例えば、1億円の投資用不動産を購入したとします。この不動産の内訳として、6000万円が土地の部分、4000万円が建物の部分とします。相続税の財産評価額は、土地の場合が実際の取引価格（時価）の80％、建物の場合が時価の50-60％程度です。
これを計算してみると。土地の評価額は6000万円×80％=4800万円、建物の評価額は4000万円×50％=2000万円となります。合計で4800万円+2000万円=6800万円が評価額となります。言い換えると、1億円で購入した不動産の相続税は評価額において、1億円-6800万円=3200万円ほど引き下げられることになります。つまり、1億円を現金で所有するよりも不動産で所有した方が、相続税の対策として有利になるのです。

タワーマンション購入が相続税の節税となる仕組みとは？

タワーマンションの購入が相続税の節税となる理由は、タワーマンションにおける土地部分の評価方法にあります。
マンションの土地は建物と土地を区別して評価します。マンションの敷地は、マンションの区分所有者全員で所有していることになり、住居当たりの専有面積によって土地の持ち分が決まってきます。そのため、この土地の持ち分はタワーマンションのように全住戸の数、すなわち所有者が多いと、その持分は小さくなります。相続税対策で使われる賃貸アパートと比較してみましょう。
アパートの場合2階建ての建物となるケースが多く、アパート取得金額のうち土地の占有割合が大きくなります。タワーマンションの場合20階建て以上の建物が多く、１住居当たりの土地の持分は2階建てのアパートと比較すると圧倒的に小さくなります。そのため、土地部分に対する相続税の財産評価額は、2階建てのアパートと比較するとかなり引き下げることができるのです。
2階建てアパートの取得金額が4000万円で、20階建てタワーマンションの取得金額が8000万円であったとします。相続税の評価額が2000万円とすると、2階の場合は4000万円-2000万円=2000万円程度の評価額引き下げとなりますが、20階の場合は8000万円-2000万円=6000万円程度の評価額の引き下げとなります。

タワーマンションの固定資産税は高い？

タワーマンションでは低層階の部屋よりも高層階の部屋ほうが1平方メートル当たりの単価は高くなる傾向にあります。
しかし、どの階でも同じ床面積であるため、高層階の方が相続税・固定資産税・都市計画税の評価額の引き下げ幅は大きくなり、その分、節税額が増えます。
これがタワーマンションで、特に平方メートル単価の高い価格の高層階の住居を買うと、節税効果が高いとされる理由です。

タワーマンションを有効利用した場合の相続税＆贈与税対策

また、購入したタワーマンションを有効利用すると、さらに相続税の節税を図ることができます。人に貸した場合は貸家となり、相続税の評価額は自分で使用した場合の評価額に対してさらに土地の部分を80％、建物の部分を70％とすることができます。また相続税は負担が大きいため、生前に配偶者に贈与するという方法もあります。この方法は贈与税の配偶者控除2000万円、基礎控除110万円までが対象となるので、贈与税の節税対策にもなります。

具体的なタワーマンションの相続税＆贈与税対策方法

購入したタワーマンションを有効活用すると、さらに相続税の節税を図ることができます。
人に貸した場合は貸家となり、相続税の評価額は自分で使用した場合の評価額に対してさらに土地の部分を80％、建物の部分を70％とすることができます。
また相続税は負担が大きいため、生前に配偶者に贈与するという方法もあります。この方法は贈与税の配偶者控除2000万円、基礎控除110万円までが対象となるので、贈与税の節税対策にもなります。

タワーマンション相続税対策は否認されるリスクあり？

タワーマンション相続税対策は万全のように思えますが、国税庁にタワーマンションを使った節税方法が否認された次のような例があります。
「平成19年7月に被相続人が入院し、同年8月にタワーマンションを2億9300万円で購入しましたが、同年9月に被相続人が死亡したことにより、同年11月にタワーマンションを相続人が相続しました。そして相続人は翌年の平成20年7月に、タワーマンションを2億8500万円で売却しました。―（国税不服審判所、平成23年7月1日裁決より抜粋）」

ここでは、相続人が相続税申告時に用いた評価額が争点となりました。
相続人は相続税の評価額の算出基準に基づき、5802万円と申告しましたが、国税庁がそれを否認しました。申告に使うべき評価額は タワーマンションの購入価格である2億9300万円と国税庁が指摘したのです。
1.　タワーマンションの購入価額とその相続税評価額との差額が大きいことを認識し、負担を回避するために、被相続人の名義を無断で使用してタワーマンションの売買契約に及んだこと
2．マンションの取得時と相続開始時が近接していること（この事例では相続の1カ月前）
3．相続4か月後にマンションを売却し、しかも、購入金額に近い金額で売却していること
これらを理由に、国税庁は財産を過小評価するために一時的に所有形態を不動産にしていただけで、納税者間の実質的な租税負担の平等を害すると判断してその申告を否認したのです。

タワーマンション相続税対策に対する国税庁の対処

また、上記の例だけではなく、ここ最近ではタワーマンションの相続税対策に関する国税庁の動きについて、次のような報道がありました。

「タワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したことがわかった。「著しく不適当」なケースは個別に評価し直す、という通達の規定があり、全てのタワーマンションの相続について適用するかどうか検討する考えだ。」（引用元：2015年11月3日　朝日新聞）

これまでタワーマンション購入が相続税の節税対策となっていたことは事実です。しかし、国税庁が、「行き過ぎた相続税の節税策」の課税を強化するようになると、今後も同様の節税スキームが使えるかどうかはわかりません。租税回避行為と国税庁に判断されると、追及される可能性があります。
売却価額と相続税の評価にかい離が生じている点はもちろんですが、上記の否認例では相続したタワーマンションをすぐに売却したことや、居住の実態がなかったことも問題視されていました。
タワーマンションを購入した時点では、時価よりも財産評価額が大幅に低かったとしても、国税庁の相続財産の評価指針の見直しで、相続が発生した時点では評価がさほど下がらなくなるというリスクも考えられます。

まとめ

節税だけが目的でタワーマンションを購入すると、マンションそのものの資産価値自体を見誤ってしまう懸念もあります。こうした方法を取る前に、税理士などの専門家によく相談してから慎重に判断してください。

（写真＝PIXTA）