マンション経営は儲かる？投資の仕組みと失敗しないための3つのポイント

日銀の金融緩和策やオリンピック効果が相まって、都心部の新築分譲マンションはプチバブルのような値上がりを見せています。今、多くの人たちがマンション投資に注目しています。実際のところ、マンション経営でどれくらい儲かるのでしょうか。今回は、そんな誰も教えてくれないホントのところに迫ってみたいと思います。

マンション経営は儲かる？儲からない？

マンション経営で具体的にどの程度儲かるのか知っていただくために、今回は都内の投資用ワンルームマンションを購入したと仮定して、年間の収支内訳をシミュレーションしてみたいと思います。

【東京都23区内で投資向けワンルームマンション（築10年）を購入した場合の年間内訳】

23区内でなおかつ港区など都心部のワンルームマンションであれば、立地条件にもよりますが築10年以内の物件で家賃は概ね9万5000円程度です。これをもとに、1月1日に賃貸契約が成立して入居し年末まで退去しなかった場合、年間のマンション経営による売上は上記のようになります。マンションの設備や条件にもよりますが、都内で分譲マンションを購入してマンション経営を始めたとすると、１年間で概ね100万円〜130万円程度の売上があるということです。

昨今の賃貸市場は競争が激しく、敷金・礼金がゼロの物件も増えています。礼金はほとんど取れず、取れたとしても1ヶ月程度です。また更新料についても、更新する人が昔に比べて減っていますのであまりあてにはできません。不動産投資の収入項目は、現実問題として家賃収入です。

さて、問題はここからです。マンション経営では収入がほぼ家賃になるのに対して、支出の項目は多岐にわたります。下記の表をご覧下さい。

（※頭金や返済期間などで月々のローン返済額は変わります）

今回のシミュレーションでは収入総額が123万5,000円ですので、支出総額を差し引くと、このようにローン返済期間中のキャッシュフロー上の赤字額は年間約1万6000円ということになります。

皆さんはこの数字を見て多いと思いますか？それとも少ないと思いますか？

「1000万円を超える投資に対して、年間の利益がマイナスでは儲からない」と思った人も少なくないでしょう。ですが、不動産投資と株式投資の違いは、マンションという現物の資産を購入している点にあります。つまり、マンションという非常に高額で価値のある資産が保有でき、その購入代金は家賃収入から分割で支払うことができるのです。
その上で、ローン返済中は団体信用生命保険の効果があったり、確定申告によりわずかながら税金の還付があったりするのです。
もちろん、ローンの返済が終われば収支は改善します。同じ現物資産である「金」を購入したとしましょう。金相場が変動して含み益が出たとしても、あなたに生涯の収入をもたらしてくれるわけではありません。「家賃収入」は不動産投資の特長であり、大きな魅力なのです。

マンション経営で儲かるための3つのポイント

マンション経営は「安定した収入が得られるだけでなく、資産を保有できるメリットがある」ということを紹介しました。
しかし、ただマンションを購入してオーナーになるだけでは、儲けを出すことが難しいでしょう。
ここからは、マンションを経営するうえで、重要なポイントを3つご紹介いたします。

ポイント①空室率を下げる

空室はマンション経営において最大のリスクとなります。
築年数が経過したマンションや駅から離れ過ぎている、周辺にスーパーやコンビニなどの施設がないなどは、空室を生む可能性があるため、マンション購入の際には注意が必要です。
また、空室を生む原因は物件の位置だけではありません。高すぎる家賃設定も空室率を上げる可能性があるため、家賃を設定する際は周辺マンションの相場を必ず確認しましょう。

ポイント②資産価値の高い物件を経営する

マンション経営は、売却まで視野に入れることで大きな利益を生むことができます。
そのためには立地環境や占有面積、管理会社などを考慮して資産価値の高い物件を、見つける必要があります。
10年後、20年後に購入価格よりも高く売却できるマンションも存在し、実際、数千万円規模の利益を出す投資家もいらっしゃいます。

ポイント③借入金利の低いローンを組む

マンション経営の利益にローンの金利は大きく関係してきます。
数千万円規模の金額が動くため、2%と4%の金利では40年で1,000万円程度の差額が生まれます。
金利の低いローンを組むためには資産価値が高く、収益が見込める物件を見つけることと、個人の属性がポイントとなります。

マンションの売却益で儲ける方法もあり

不動産投資による利益は家賃だけではありません。保有しているマンションを売却することでも、利益を生み出すことができます。純粋に投資という観点で考えると、保有していたマンションの売却によって最終的な不動産投資の利回りが確定します。ですので、購入したマンションを売却するタイミングが非常に重要です。一昔前のバブルの絶頂期であれば軒並み不動産価格が上昇していたので、買ったマンションを右から左に横流しするだけで売却益が生じましたが、今となってはそんな状況は夢のまた夢です。今不動産投資をするならば競争力のある物件を購入し、長期保有することで安定的な収入を得ることを目指すことをお勧めします。

ただし、ここ最近の動向では、日銀による金融緩和策やアベノミクスによる経済政策、2020年のオリンピック開催地として東京が選ばれたことなどから、東京23区内にある不動産の価値は上昇しています。
中古のワンルームマンションの販売価格は、5年前と比較すると200〜300万円程度上昇しています。言い換えると、5年前に東京の不動産価格の上昇を見越してマンションを購入していた人は、今マンションを転売すれば大きな売却益が得られるということです。株式投資と同様に、不動産投資も日本経済や日本社会の先行きを見る目を養った人が大きな利益が得るのです。

マンション経営には節税のメリットも

マンション経営で得られるものは家賃収支だけではありません。例えば、サラリーマンで給与所得がある人が不動産投資をして、不動産での所得が赤字になった場合は、確定申告で「損益通算」ができるため所得税や住民税を節税できることがあります。
また、マンションは同じ価値の現金資産よりも評価額が低くなるため、贈与税や相続税が節税できるなど相続税対策として有効な場合があります。このようにマンション経営は「節税」という点からも役に立つ資産になるわけです。

マンション経営が儲かる理由は現物資産にあり！

ローンの返済が終われば、マンションという現物資産があなたの手元に残ります。人生を豊かにするために資産運用の一つの選択肢になることは間違いありません。

（写真＝PIXTA）