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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2020.03.10

マンション経営の利回りとは?計算方法と目安となる相場を紹介

利回り,マンション経営
自分で区分所有のマンションを購入し、他人に貸し出したら、1年間でいったいいくら儲かるのか。マンションやアパートの経営を検討中の方にとって、利回りは一番気になるテーマでしょう。
しかし、利回りが良いからといって、利益率が高い不動産であると判断するのは、危険かもしれません。

今回はマンション経営の利回りがどの程度なのかについて、いくつかのケースごとに目安や計算方法をご紹介していきます。

マンション経営における利回りとは?

マンション経営において、利回りは2種類あります。
1つ目は、物件の購入価格に対する家賃収入の比率を、パーセンテージ(%)で示したも表面利回です。

年間家賃収入÷物件の購入価格×100=表面利回り

表面利回りの段階で%が低くすぎると収益が出ませんのでご注意ください。新築、築浅マンションの場合、少なくとも表面利回りが4%以上であれば、投資対象として検討すべき物件といえるでしょう。しかし、この表面利回りは、管理費や税金などの様々な支出を考慮していないた数字となるため、利益を計算することはできません。
2つ目は管理費や不動産仲介手数料など費用を差し引いた実質利回りです。

(年間家賃収入-管理費など)÷(物件購入価格+不動産仲介手数料など)=実質利回り

マンション経営の利回りは、この実質利回りで判断しなければなりません。

高利回りのマンションを購入した経営者の失敗例

物件探しの際に、利回り10%、30%のアパート・マンションを見かけたことのある方もいらっしゃるかと思います。
しかし、高すぎる利回りで出されている物件には裏があるかもしれません。
ここからは、高利回りマンションを購入した投資家の失敗例をご紹介していきます。

高利回りのオーナーチェンジマンションを購入した投資家の例

売却価格、賃貸共に相場以上の高利回り物件には注意が必要です。
悪質な場合では、前オーナーの親族や友人を高い賃貸料で入居させ、高利回り物件に見せかけて売買するケースがあるのです。
売買契約後にはすぐ退去させ、買主に残るのは高いローンと家賃を下げなくてはならないマンションだけが残ります。
この失敗は、マンションの相場を調査せずに利回りのみで物件を選んでしまったことにあります。
このような被害は少ないものの、オーナーチェンジ物件を購入する際にも、事前の調査は必ず行いましょう。

空室率や修繕・運営費用を考慮しなかった投資家の例

中古マンションには、高利回りの物件が安い販売価格で多く売り出されています。
しかし、チラシや営業で「必ず儲かる」といった甘い言葉には必ず裏があります。
基本的に営業で紹介される利回りは表面利回りであるため、15%の表面利回りでも、物件によって実質利回りは4%以下というケースは少なくありません。
また、こういった物件で空室を出してしまうと、収益はほぼゼロ、月によってはマイナスになることもあるため、結果的に損をしてしまいます。
マンション経営では、空室率による損失のシミュレーションや、経営におけるキャッシュフローなど、利益や諸経費にかかる数字を具体的に出した上で、実質利回りを計算しましょう。

中古マンションと新築マンション経営の利回りの目安

中古マンションの場合

中古マンションの場合、新築マンションよりも購入価格が安くなるので、表面利回りが高くなる傾向があります。築年数が10年程度で、掘り出し物を見つけることが出来れば、表面利回り6%程度もあります。
ただし、築年数が古いと購入価格も安くなりますが、家賃相場も下がる傾向にあるので、利回りはそれほど高くならない物件が多いです。また、中古マンションのローン金利は新築マンションより高くなるケースが殆どなので、ローン金利が利回りを下げる要因にもなります。さらに、築年数が古いマンションの場合、しっかりと修繕がされておらず補修費用が大きくなりますので気を付けてください。きちんと計画を立てておかないと、思わぬところで足元をすくわれます。

新築マンションの場合

一方、新築マンションや築年数5年以内の新しいマンションは、当然のことながら中古マンションよりも購入価格が高いので表面利回りは低くなりがちです。表面利回りで4〜5%程度が相場でしょう。こうした新築、築浅マンションの場合、修繕費や補修費は安く抑えられますが、建物の原価償却は進んでいないので固定資産税は高くなる傾向にあります。ただし総合的にみると、古いマンションよりも経費は低く抑えることができるので、表面利回り4〜5%の物件でも満足のいく結果を残すことができるでしょう。

地方と都心のマンション経営の利回りの違い

ここ数年、都心の新築マンションの価格は上昇傾向にあります。ですので、以前よりも利回りが低くなることが多いようです。地方都市や郊外では表面利回り6〜7%といった物件も見受けられますが、投資の原則「リスクとリターン」の関係でいえば、リターンが高い投資はリスクが高いことを意味しています。地方都市や郊外の物件は、購入費用や固定資産税が低く抑えられるので利回りは高くなりますが、他方では人口の流出が多く、空室がなかなか埋まらないというリスクが存在しています。入居者がいなければ家賃収入はありませんので、これでは結果的に利回り0%になってしまいます。

マンション経営にかかる経費

マンション経営にはどのような経費が発生するのか、ここで簡単に紹介しておきましょう。

  • ・管理費と修繕積立金
  • ・固定資産税と都市計画税
  • ・火災保険料、地震保険料
  • ・リフォームや補修費用

などです。こうした経費の分を差し引いて計算するので、実質利回りは表面利回りよりも低くなるのです。

マンション経営の利回りと税金の関係

マンション経営の利回りを考える上で、もう一つ大変重要なものは税金です。マンションを購入し、家賃収入を得て、経費を払った後の利益には税金がかかります。ローンを組んで購入した場合は、ローンの金利を経費として計上することができますが、返済額のすべてを経費とすることはできません。
例えば、あなたは3000万円のマンションを購入しました。この物件が表面利回り5%、実質利回り4%だったとすると、年間の収入は120万円となります。ただし、あなたはこの収入から不動産の所得税と、ローンを返済しなければならないのです。
話を分かりやすくするために、ローンではなく、現金で購入した場合を想定します。不動産所得に対する所得税は総合課税といって、給与所得などと合わせて課税がされます。仮に給与所得(年収)が500万円だった場合、マンション経営の所得と合わせて620万円の所得となります。
便宜上、各種の所得控除がないものとすると、620万円の所得であれば税率は20%となります。不動産所得だけの税金を算出すると、120万円×20%に税額の控除でおよそ16万円の税金を納める必要があります。この場合、最終的に手元に残る金額は104万円程度なので、税金引き後の利回りは3.5%程度となります。

株式投資の経験者ならJ-REITもおすすめ

もちろん個別の案件ごとに利回りは異なりますが、もしあなたが株式投資の経験のある方でしたら、国内の不動産に投資する投資信託のJ- REITが一つの参考になるかもしれません。
J-REITは投資家から集めた資金を、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などに投資して、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。J-REITの平均的な分配金利回りは、3%~5%台でしょう。もちろん、実物のマンション経営では、購入したマンションの築年数、エリア、借入金の有無など、様々な条件で投資利回りは変わります。

マンション経営の利回り3.5%は銀行預金よりもはるかに高い

さて、マンション経営の利回りについて、例を挙げながら考えてきました。不動産投資の経験が無い人にとっては、例えば、3.5%という利回りは低く思うかもしれませんが、普通預金の金利は0.001%程度ですので、銀行預金よりもはるかに高いです。また、ローンが支払い終われば現物資産としてマンションを保有できるため、将来、老後に困るリスクも下げることができるのです。
ただし、マンション経営をするとなると、毎月定期的な収入が期待できる一方でローンを組んだ場合は返済が発生しますし、入居者がいなければ収入が上がらないというリスクも抱えます。もちろん、投資対象の物件ごとに利回りは変化します。言い換えれば、利回りの高いマンション経営をできるかどうかは自分次第なのです。ぜひ、ご自身でも物件を詳細に検討したうえで、マンション経営はチャレンジして下さい。
(※本稿で挙げた表面利回り、実質利回り、J-REITの利回りは、あくまでも参考値です。実際には個別に変わってきますので、投資の判断は自己責任で行ってください。)


(写真=PIXTA)

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