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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2019.11.08

40代で住宅ローンがあっても不動産投資できる?

40代で不動産投資に興味がある人の中には、住宅ローンがあるからと一歩を踏み出せない人も多いのではないでしょうか。しかし、住宅ローンがあっても不動産投資でローンを組むことはできるのです。今回は、不動産投資のローンと住宅ローンの違いを解説していきます。

■住宅ローンがあっても不動産投資のローンは組める?

「住宅ローンがあっても、不動産投資のローンは組めますか?」。よくこんな質問を耳にします。住宅ローンを組む際に借金があると審査に通りにくいというのは、一般的に広まっている考え方です。そのため、不動産投資のローンも同じように考える人が多いのでしょう。

しかし、住宅ローンと不動産投資のローンでは、返済原資の考え方からして異なります。

住宅ローンの場合、住宅を購入することで収益が発生するわけではありません。そのため、本業の給料を返済原資にあてることになります。当然、他の借金があれば返済原資の確保が難しくなるでしょう。このことから、住宅ローンでは他の借金があると不利に働くのです。

しかし、不動産投資のローンの場合、返済原資は入ってくる家賃収入です。住宅ローンのように、本業の収入を返済原資にあてるわけではありません。こういった違いから、不動産投資のローン審査では、物件そのものの収益性や事業計画の信ぴょう性が問われることになります。

つまり、すでに住宅ローンを組んでいても、不動産投資のローンを組める可能性は十分にあるのです。もちろん、返済原資が家賃収入だからといってどんな人でも審査に通るというわけではありません。キャッシングなどの利用履歴が多くあるなど、個人の信用が低ければ審査に通らない可能性もあります。

しかし、住宅ローンがあるからといって不動産投資をあきらめてしまうのはもったいないことです。現に、住宅ローンを返済しながら不動産投資によって着実に資産を形成し、将来に備えているサラリーマンはたくさんいます。

■住宅ローンと不動産投資のローンの違いとは?

続いて、住宅ローンと不動産投資のローンの違いについてもう少し詳しく解説していきます。

繰り返しになりますが、住宅ローンでは、返済原資は給料です。そのため、年収の5~6倍程度がローンで借りられる金額の目安です。しかし、不動産投資のローンでは、ここに不動産が生む収益が加わります。そのため、年収の十倍程度のローンを組める可能性があります。

また、住宅ローンの場合は、給料を返済原資とする以上、自主的に定年退職までに返済の目処を立てる必要があります。これに対し、不動産投資のローンでは、返済原資は家賃収入なので、年齢に関してさほど厳しく問題視される訳ではありません。

加えて、住宅ローンは、金利が低く抑えられています。しかし不動産投資は事業である以上、失敗するリスクもないとは言い切れません。そのため、住宅ローンと比べると金利は高くなることが一般的です。

ローン審査では、住宅ローンの場合、個人の信用・返済能力が重視されます。一方、不動産投資のローンでは、個人の信用・返済能力に加え、物件の収益性の内容が重視されます。

物件の収益性が重視されることをきちんと理解し、自分自身も「事業を行う」という意識で臨む必要があるでしょう。

■将来の生活を守りたいなら今のうちから準備を始めることが大切

「住宅ローンがあるから」「家族に反対されているから」と先延ばしにしていては、投資のタイミングを逃してしまいます。不動産投資は、早めに始めるほど生涯で受け取れる家賃収入が大きくなります。決断を先延ばしにするあまり、機会損失を生まないよう注意したいものです。

40代で不動産投資を始めれば、20年かけて返済するとしても、60歳のうちに返済が完了します。そうすると、あとは受け取った家賃収入を全額生活費として活かすことができるのです。

最近では、公的年金だけで老後余裕のある生活が送れないことは自明のこととなりつつあります。目先の不安に振り回されることなく、今のうちからしっかり資産形成に取り組むことが、将来自分や家族を守ることにつながるでしょう。