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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2019.06.03

意外と簡単?不動産投資にまつわる税金あれこれ

不動産投資を始めると、考えなければならないのが税金です。税金には難しいイメージがあり、敬遠してしまう人も多いでしょう。しかし、要点を押さえればそう難しくはありません。不動産投資にまつわる税金について解説します。

■不動産投資の所得税の仕組みと節税方法

会社員であれば、会社が給与から源泉徴収(納税)をしてくれます。そのため、「確定申告をしたことがない」人も少なくないでしょう。所得税の計算を自分でする必要がありませんから、投資や運用を始めて税金の計算や申告をしなければならなくなった時に、「苦手だなぁ」と思うのでしょう。

しかし、不動産投資に関する税金の種類は多くありません。不動産投資の税金について基本的な知識を身につけることで、所得税を節税することもできます。

個人で不動産を購入して家賃収入を得ると、確定申告が必要になります。確定申告とは、年に1回個人が自分で税金を計算し、税務署に申告・納付することです。1月1日から12月31日までの間の所得に対して行われるもので、申告期限は翌年の3月15日です。

確定申告では、まず不動産の収入から経費を差し引いた不動産所得を計算します。不動産の経費には、火災保険料や固定資産税、不動産管理会社への手数料、金融機関への支払利息などがあります。

また、物件の修繕を行った場合も経費として計上できます。ここでポイントになるのは、原状回復のための費用かどうかという点です。窓に入った傷を修復した、雨漏りを直したなど原状回復に使った場合は、金額が大きくても修繕費として一括で経費にできます。

一方、和式トイレを洋式トイレにした場合などは原状回復にはあたらないので、修繕費として計上できません。この場合は資産として計上し、数年に渡って経費化していく必要があります。

他に経費として認められるのが、不動産投資に関するセミナーに参加したり、書籍を購入したりした場合です。不動産会社と打ち合わせをする際のコーヒー代や交通費、下見に行く時の交通費も経費に含めることができます。これらの細かい経費を計上するだけでも、毎年の所得税を節税できるので、領収書は大切に保管しておきましょう。

また、物件を売却した時は譲渡所得税の申告が必要です。ポイントは、購入時の資料をきちんと残しておくことです。譲渡所得税を計算する際には、購入時の物件価格や仲介手数料を差し引くことができるからです。

資料さえあれば、申告は決して難しくありません。税務署に資料を持ち込めば、教えてもらうこともできます。

譲渡所得税は、所有期間が5年以内か5年超かで税率が倍近く変わります。そのため、物件を売却する時は、所有期間にも留意して判断することが重要です。

■その他、不動産投資でかかる税金

不動産投資をすると、不動産所得に対して所得税・住民税がかかります。その他にも、購入時には不動産取得税・登録免許税・印紙代といった税金がかかります。

また、不動産を所有している限り、毎年固定資産税と都市計画税が発生します。所得税や住民税は経費にすることはできませんが、これらの税金はすべて経費として計上できます。これは所得税を節税することにもつながるので、忘れずに計上するようにしましょう。

建物の固定資産税は、経年劣化によって年々税額が少なくなります。物件の購入判断をする時は固定資産税額も織り込んで、どの程度の利益が残るのかシミュレーションするといいでしょう。

不動産取得税や固定資産税は、納税者が計算する必要はありません。都道府県や市町村が計算したうえで、納付書を郵送してくれます。固定資産税は1回で納めることもできますし、年4回に分けて納めることもできます。

■「赤字にすると節税になる」は本当?

不動産投資に興味のある人なら「不動産投資で赤字を計上すれば、所得税を節税できる」という話を聞いたことがあるのではないでしょうか。

結論からいうと、給与所得者なら赤字を計上すれば所得税を節税できるでしょう。不動産所得の赤字部分は給与所得と相殺できるため、本業の給与所得にかかる所得税を節税することができるのです。

特に、不動産投資を始めた年は、高い節税効果が得られることがあります。初年度は、不動産取得税や仲介手数料などの初期コストを経費計上できることから、家賃収入と相殺しても赤字になることが多いからです。

しかし、2年目以降の不動産投資で節税を目的に赤字にすることを推奨しない専門家は少なくありません。赤字とは、家賃収入で利益を残せないということです。所得税を節税することで、トータルで黒字になっていればいいのですが、節税をしても収支がマイナスならば、節税目的としての投資として成功しているとは言えないからです。

不動産投資をする目的が節税なのか、将来の年金対策なのか、相続対策なのか、投資用ローン返済期間の団体信用生命保険によってリスクヘッジをするのか、目的を再確認することも必要です。

不動産に関する税金の制度や仕組みは、要点を押さえれば決して難しくありません。しかし、制度や仕組みは変更されることもあります。不動産投資を始めるなら、税務や不動産の専門家に相談して、申告などを経験しながら知識を蓄えていくといいでしょう。黒字を目指してしっかりと運用・納税していくことが、手元に資産を着実に残すために必要な方法なのです。