マンション経営の相談に行く前に押さえておきたい基礎用語と質問

　マンション経営に興味はあるけれど、知識もないので何を相談したらいいのかわからないなどと考え、そうこうしているうちにタイミングを逃してしまったという方もいるのではないでしょうか。そこで、マンション経営の相談に行く前に押さえておきたい基礎用語と質問をまとめました。

押さえておきたい基礎用語

　物件探しのためには、マンション経営についての基礎知識を押さえておくと良いでしょう。不動産業者からの話だけで決めるのではなく、物件選びには自身の判断も必要になるからです。

・インカムゲイン、キャピタルゲイン
　インカムゲインは、資産運用や投資に対するリターンのことです。マンションを所有したまま、賃料収入を得ることができます。物件に対する1年間のインカムゲインの割合を「利回り」といいます。また、購入したマンションを売却した時に利益を得ることをキャピタルゲインといいます。

・利回り
　マンション経営は投資であるため、利回りという言葉も多く使われます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りはグロス利回りともいいます。「グロスは・・・」と説明されたら表面利回りのことです。これは年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。計算方法は以下です。

　　表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

　例えば、年間家賃120万円、物件価格3,000万円の場合 ： 120万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 4％となります。おおまかな判断材料をはかるのに便利です。

　実質利回りはネット利回りとも呼ばれています。実際、マンション経営を行う場合、かかる費用は物件価格だけではありません。印紙税などの諸費用と、管理費や修繕積立金などの諸経費がかかります。計算方法は以下です。

　　実質利回り（％） ＝ （年間家賃収入 − 諸経費） ÷ （物件価格 ＋ 諸費用） × 100

　広告などには表面利回りで表示されることが多いです。表面利回りは高くても、実質利回りは低いということもあります。購入する際には実質利回りを確認しましょう。

・区分所有
　マンションは一棟の建物が構造上数個の部分に区分されます。マンション経営では、区分された各部分の1部屋ずつをそれぞれのオーナーが所有します。これが区分所有です。

・サブリース
　不動産業者が、マンションのオーナーから部屋を借り上げるシステムのことです。賃借人がつかない場合も家賃が支払われます。オーナーは、不動産管理業者に毎月定額の手数料を支払います。

・オーナーチェンジ
　賃借人が住んだ状態で、マンションが売買されることです。元々のオーナーが物件を売り出して、新しいオーナーに代わります。

・不動産投資ローン（アパートローン）
　自身で住む不動産を購入するわけではないため、通常の住宅ローンとは異なります。マンション経営は不動産投資ローン（アパートローン）を利用します。住宅とは貸付の目的が異なるため、比較すると審査は厳しく、金利も高めになります。

・レバレッジ効果
　マンション経営はローンを利用することで、少ない自己資金で大きな投資をすることができます。これがレバレッジ効果です。マンション経営の場合、投資利回りより低い利率でローンを利用することができます。

質問は事前にまとめておく

　マンション経営は投資なので、メリットとデメリットがあります。基本的なメリットには、将来的な不労所得で私的年金代わり、生命保険代わり、インフレ対策などがあります。また、デメリットには空室リスク、建物の老朽化、金利上昇、流動性リスク、災害リスクなどが挙げられます。メリットとデメリットについて質問し、納得できる返答があるか、自身にとってのメリットがあるかを判断しましょう。

　また、表面利回りだけでなく実質利回りについても確認しましょう。初期費用、毎月の収支だけでなく、その他の費用、金利が上がった時の支払額の変動などを聞いておくと安心です。マンションの価格、家賃などが適正であるかどうかについての判断材料も聞いておきましょう。

　基礎知識を押さえておくと、業者の話を理解することができますし、質問もできます。質問は前もって準備しておくと良いでしょう。そして、業者の話を参考に物件が適正価格であるか、家賃相場は適切であるかどうかを自身でも調べて、最終的な判断を行いましょう。

（写真＝PIXTA）