不動産投資ローンを組んだ時の心構え　問題はローンの金額ではなくキャッシュフロー

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　資産運用の方法として旧来より人気の高い「不動産投資」。特にワンルームマンション投資は、会社員などでも出来る手軽さが受けて人気が広がり、サラリーマン投資家が増えています。この不動産投資をする上で、不動産の購入原資となるのが「不動産投資ローン」です。今回のテーマは、この不動産投資ローンを組む際の心構えについてお伝えしたいと思います。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

　まずは不動産投資ローンとはどんなものかを、一般的な住宅ローンと合わせてご説明します。

　不動産投資ローンと住宅ローンでは、「物件購入に必要な費用を借り、利息と合わせて毎月返済していく」という構図は一緒ですが、異なる点もいくつかあります。

　まず、住宅ローンはあくまで「自分が住む家」を購入するために借りるローンで、借り手の給料から月々返済をします。また、ローンの審査では購入者の属性（年収、勤続年数など）を最も重視し、審査によって借入の可否や適用金利が決まります。

　一方、不動産投資ローンでは債務者自身が購入した不動産に住むことはありません。ローンで購入した物件を賃貸し、そこから得た「家賃収入」でローンを返済します。そのため、物件の入居率や事業の採算性が、融資する金融機関にとって重要な審査基準となります。

　このように不動産投資ローンと住宅ローンは貸付の目的が違うため、両者を単純に比較することは難しいのですが、不動産投資ローンは住宅ローンと比較すると借入における審査が厳しく、金利も一般的に高めに設定されていることが多いです。

不動産投資ローンで大事なのは、借入金額よりもキャッシュフロー

　不動産投資ローンを組む時、どのような点に気を付けると良いのでしょうか。結論から言えば、見込める家賃収入と返済額のバランス、キャッシュフローが大切です。多くの方々が、ローンの借入金額にだけ注目して、負担の重さを判断していますが、本当は金額の大小よりも、毎月の家賃収入額とその物件の稼働率のほうが大事です。

キャッシュフローの悪化でローン破たんはあるのか

　キャッシュフローが悪いと、手元の利益が少なくなるばかりか、ローンの返済が滞ることになってしまい、最悪の場合、ローン破たんということにもなりかねません。では、不動産投資でローンの返済ができなくなり、破たんをしてしまうというケースは、どの程度あるのでしょうか。

　参考までに不動産投資への融資に積極的なスルガ銀行のデータを見てみましょう。2015年9月期のスルガ銀行の不動産投資ローンを含む個人の「フリーローン」の貸出残高は7214億円です。フリーローンには、不動産などの有担保のものとカードローンなどの無担保のローンが含まれますが、無担保を含む数値しか開示されていないためフリーローンの数値で債権回収が不能となった率などを見てみます。

　2015年9月期でスルガ銀行のフリーローンの毀損率は0.31％、延滞率は0.02％となっています。（毀損率は回収不能となった債権の比率で、延滞率は3ヶ月以上の延滞債権の比率です。）同じ期の住宅ローンの数値は、毀損率は0.25％、延滞率は同じ0.02％となっています。

　このように不動産投資の融資に積極的なことで知られるスルガ銀行では、不動産投資を含む「フリーローン」で回収不能、または延滞をしている率は住宅ローンと大きな差はありません。

　逆説的に言えば、不動産投資ローンで融資が下りた場合は、破たんや延滞する率は非常に低いと言えます。

「超低金利」を活用する

　不動産投資ローンの金利に関連して、私たちが今注目しなければならないのが、日銀の「マイナス金利」とその影響です。マイナス金利とは、民間銀行が日本銀行に預けたお金に付く利子がマイナスである状態で、民間銀行にすれば利息を得られるのではなく「手数料」を取られる仕組みです。これにより民間銀行は、「日銀に預けているくらいなら、金利を下げてでも民間企業に融資したり、自社で運用をした方が良い」という判断になります。こうして市場にお金が流れることが日本銀行の狙いで、景気浮揚策の一環とされています。

　不動産を担保にできる住宅ローンや不動産投資ローンは、無担保ローンなどに比べると、銀行にとってはるかにリスクの低い融資案件です。今後金融機関の不動産投資ローンへの貸付意欲は高まるものと推測されます。こうした追い風を利用しない手はありません。