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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム

2016.03.06
マンション取引価格が対前年同月比32か月連続プラス! この流れはいつまで続くのか?

マンション取引価格

国土交通省が2016年1月に発表した「不動産価格指数(住宅)」のデータによると、2015年10月の全国マンション指数は122.1、対前年同月比で+6.4%となり、2013年3月から32か月連続のプラスを記録しました。

その一方で、住宅総合(全国)は103.9と、対前年同月比1.7%の上昇にとどまっていることから、戸建住宅などに比べて、マンションの取引価格が大きく上昇していることが分かります。

この流れは、今後いつまで続くのでしょうか。公表されているデータや経済状況から考察してみましょう。

東京圏・南関東圏を中心に、マンション価格は上昇し続けている

国土交通省から定期的に発表される不動産価格指数は、年間約30万件におよぶ住宅やマンションなどの取引価格情報を基に、全国、ブロック別、県別などで、毎月の不動産価格を指数化したデータです。

下記の図は、住宅の種類別に不動産価格指数の月ごとの変動を示したグラフです。黄色のグラフが示す「住宅地」と、青色のグラフが示す「戸建住宅」が、あまり大きく変動していないのに対して、マンションを示す黄緑色のグラフは、2013年初頭から急上昇し始め、その後、現在に至るまで上昇基調が継続しています。

表1
出典:国土交通省 不動産価格指数(住宅)及び不動産取引件数・面積(住宅) (平成27年10月分)

また下記の表は、全国、ブロック別、都市圏別、都道府県別に分類した不動産価格指数の数値が記されています。東京都では特にマンション価格が高騰しています。対前年同月比で+10.4%、首都圏を中心とした南関東圏でも、対前年同月比+8.0%と上昇傾向にあることが明確に分かります。

表2
出典:国土交通省 不動産価格指数(住宅)及び不動産取引件数・面積(住宅) (平成27年10月分)

下記は、東京都の不動産価格指数の月ごとの変動を示したグラフです。2013年の後半から現在にかけて、東京都のマンションの不動産価格指数が上昇を続けていることがわかります。

このグラフを見ると、東京のマンションの取引価格が、不動産のミニバブルが起きた2007年頃をピークに、リーマンショックが起きた2008年の後半から低下したことがわかります。その後、政府が行った「住宅ローン控除」などの対策が影響して、2010年からはやや上昇し、2013年からは、日銀の異次元の金融緩和政策、外国人投資家の活発化、資材価格の高騰や職人不足による建築費の値上げなどの影響もあり、現在まで価格は上昇を続けています。

表3
出典:国土交通省 不動産価格指数(住宅)及び不動産取引件数・面積(住宅) (平成27年10月分)

オリンピック需要やマイナス金利導入で、今後もマンション取引価格は上昇か

少子高齢化が進む日本では、今後確実に人口が減少すると予測されていますが、その一方で、単身者の増加により、世帯数自体は、東京オリンピック終了後の2025年まで伸び続けるとも言われています。

2011年頃から現在まで首都圏への転入超過数は上昇しており、地方から首都圏への人口流入が続いています。東京圏で暮らす人口は以前と比較して増加傾向にあり、現在では全国の約3割を占めるまでになっています。このため、首都圏のマンション需要は、今後10~15年間継続するのではないかという見方もあります。

2020年開催の東京オリンピックは、首都圏にある不動産の購入を検討している投資家たちの背中を、強く押すことになるでしょう。他のアジア地域と比べて日本の物件は利回りが高く、中国・台湾・香港などの投資家から高い注目を集めています。2008年の北京オリンピックで不動産価格の上昇を実感している彼らは、日本経済が著しく低迷するなど環境が悪化しない限り、すぐに市場から引き上げてしまうとは考えにくい状況です。

また、今後のマンション取引価格の動向に大きな影響を与えそうなのが、2016年1月に発表された日銀のマイナス金利導入です。住宅ローンの金利はすでに最低水準にあるため、その下げ幅は大きくありませんが、これまで以上に流動性が高まったことに間違いはなく、その資金は担保が設定できる不動産に向かう事が十分に予想されます。これをきっかけにマンションの購入を検討する人はさらに増えるでしょう。

まとめ

マンションの取引価格は2015年10月まで32か月連続で上昇しています。今年も首都圏への人口流入が継続、2020年の東京オリンピック開催や外国人投資家の存在、そして、日銀によるマイナス金利導入などを背景に、首都圏のマンション需要はさらに増加するため、少なくとも現在と同じ価格水準か、もしくは価格が上昇する可能性が高いと言えます。

(写真=PIXTA)