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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2016.02.19

さまざまな種類があるJ‐REIT ローリスク・ローリターンからハイリスク・ハイリターンまで

J-REIT

 2014年1月から、株式投資信託・上場株式などの配当・譲渡益などが非課税対象となる、個人投資家のための税制優遇制度「NISA」がスタートしました。そこで数ある金融商品の中でもNISA向きで、なおかつ、特に有望な投資先と考えられる「J-REIT」ついて紹介したいと思います。
(※各種数値は2016年1月末時点で入手した情報に基づいています)

J-REITとは、どういう特徴を持っているのか?

 REITとは「Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)」の略です。1960年代に米国で誕生した、投資家から資金を集めて不動産を運用し、そこで得た賃料収入などから投資家に配当を分配する金融商品です。日本では、2000年11月「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正によって、2001年9月に市場が創設されました。

 日本では、アメリカのREITとは仕組みが異なる点もあるため、日本を意味する「JAPAN」の“J”を付け、「J‐REIT(ジェイ・リート)」と呼ばれます。現在では、53の銘柄が存在しています(2016年1月末時点)。

 J‐REITは、「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっていますが、法律では運用などの実質的な業務を行うことが禁止されているため、運営の全てを外部の専門会社に委託しています。

 J‐REITが発行した投資証券(一般企業の株式に相当)は証券市場で売買されています。J‐REITに投資したい投資家は、まず、この投資証券を購入します。価格設定や取引方法は、上場株式と同じです。J‐REITでは、投資家から集めた資金で不動産を購入し、そこから入る賃料収入や売買で得られた収益を投資家に分配します。基本的に、利益の90%超を分配すれば法人税が課されないため、利益のほとんどが投資家に分配されます。そのため、株式と比較して高い分配金が期待できるというわけです。

 また原則として、J-REITは不動産開発を行わず賃貸事業に特化しているため、一般の不動産会社に比べると収益が安定しているといわれています。不動産は株式や債券に比べると流動性が低く、売却するにも手続きなどに時間がかかり、すぐに現金化することは難しいとされていますが、証券取引所に上場されているJ-REITは市場で売買できるので、証券を売却すれば現金化ができるというメリットもあります。

J‐REITの銘柄を選ぶ基準とは?

 では、どんなことに気を付けて銘柄を選べばいいのでしょうか。ポイントは、「利回り」と「現状の利回りを維持、または向上させることができるか」という点です。「PER(株価収益率)」や「PBR(株価純資産倍率)」、借入率などの指数も、銘柄選びの際に大変参考になります。ただし、PER・PBR・借入率は「低ければ低いほど良い」とされていますが、低いという理由だけでその銘柄を簡単に選ぶのではなく、決算書などで情報を収集し精査することが重要です。

ローリスク・ローリターンの銘柄

 訪日客の増加や東京オリンピックを控え、全国的にホテル需要が旺盛な背景から、ホテル主体型の銘柄は、比較的ローリスク・ローリターンといえるかもしれません。例えば「星野リゾート・リート投資法人」は、分配金利回り3.40%(2016/2/2時点)、有利子負債率も18.59%(2015/10/31時点)とかなり低く、健全な銘柄と考えられます。

 また、マーケット全体で空室率の低下が鮮明であることから、今後はオフィスビル系銘柄にも期待が持てそうです。J-REIT全銘柄のうち、最大の規模を誇る「日本ビルファンド投資法人」は、大規模オフィス特化型の銘柄ですが、分配金利回りが安定して推移している銘柄で、現在は2.58%(2016/2/2時点)と低めです。個々の投資比率がとても低く、個別物件のリスクが分散されていることは評価できます。 

ハイリスク・ハイリターンの銘柄

 ハイリスク・ハイリターンと考えられる銘柄としては、分配利回りの高さで判断するならば、2015年2月に上場したばかりの商業施設特化型の銘柄「ケネディクス商業リート投資法人」や、オフィス・商業施設・住宅などの総合型の銘柄「トーセイ・リート投資法人」が挙げられるでしょう。

 ケネディクス商業リート投資法人は、2015年2月に上場したばかりの新しい銘柄で、運用実績は少ないものの、物件取得額の合計は1301億円、物件数は32棟です。ポートフォリオの84.2%は商業施設で、東京や大阪にある郊外型の商業施設を中心に投資しています。

 トーセイ・リート投資法人は、分配金利回りが5.27%(2016/2/2時点)と非常に高く、東京23区とその周辺の中小規模のオフィスビルや商業施設、住宅に分散投資を行っています。立地条件や築年数にとらわれず、利回りの高い物件に投資する戦略をとっています。物件取得額の合計は294億円と小さく、物件数も17棟にとどまっています。

 2つの銘柄とも規模が小さく銘柄個々の物件投資比率が高いため、物件の入れ替わりなどの影響が利回りにも強く影響すると考えられ、それがハイリスクの要因になっています。

将来の備えの一つとして「不動産投資」を

 少子高齢化や非正規社員の増加などで、「自分は老後に生活できるだけの収入を得ることができるのか」と不安に感じる方も少なくないと思います。そんな不安を解消するには、しっかりとした「将来の備え」が必要です。老後のための資金を銀行に預けておくのも一つの方法ですが、リスクをしっかりと把握した上で不動産投資に挑戦するという選択肢もあるでしょう。

(写真=PIXTA)