管理会社に何を管理してもらえるのか？　委託できる不動産物件の維持・管理業務

賃貸用の不動産の居住環境を良好に保つためには、常日頃の点検や清掃、入居者への対応などのきめ細やかな管理が不可欠です。こうした管理に関して、通常、物件のオーナーは管理会社に委託をして対応をしてもらうことがほとんどです。今回はマンションの場合を例に、管理会社に何を管理してもらえるのかお伝えしたいと思います。

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管理会社は、大きく分けて「建物管理会社」と「賃貸管理会社」があります。

建物管理会社 ： 建物全体に関する管理（管理費、定期巡回や清掃、共用部の点検、修繕等）
賃貸管理会社 ： 部屋や入居者に関する管理（入居者の選定、家賃集金、室内・リフォーム対応　等）

建物管理会社とは

マンションの場合、管理業務を適正に行うには、マンション管理に関する法令や、建物設備、運営に関する幅広く専門的な知識が必要となります。そのため現在、管理組合（各区分所有者全員のこと）が全ての管理を行う自主管理方式のマンションは少数であり、全国のおよそ9割のマンションが管理会社に委託しています。

管理業務を委託する際には、「管理委託契約書」を交わし、契約書および重要事項説明書面には管理会社の業務範囲を記載します。

● 建物管理会社の主な業務

管理会社の仕事は、マンションの共有部分と敷地内の管理の代行です。国土交通省が公表している「マンション標準管理委託契約」を参考にすると、以下のように大きく4つの仕事に分かれます。

1．事務管理業務
・管理費・修繕積立金などの徴収および出納と帳簿の管理
・管理費などの滞納者への督促業務
・管理組合を円滑に運営するための準備や支援
・管理組合の予算案・決算案の作成
・大規模修繕の実施計画立案や日程調整

2．管理員業務
・駐在管理員の派遣
・窓口で外来者や電話の応対をする受付業務（集合ポストへの悪質なビラまき業者への注意なども）
・マンションの点検、巡回警備、日常の簡易的な清掃業務
・専門業者による設備点検などの立会い
・日報作成などの報告連絡事務など

3．清掃業務
・ゴミ集積所、廊下、階段、エントランスなど共用部分の清掃
・落ち葉掃きや、雨後の汚れ落としの水まきなどの日常的な清掃（管理員によることがほとんど）
・専門の機械や洗剤などの道具を使って、数人の清掃員による特別清掃・月に一度程度の定期清掃（頻度はマンションの規模・世帯数によります）
・植栽・花壇の手入れなどの環境維持、美観保持

4．建物・設備管理業務
・外壁のひび割れ、屋上の防水など建物の痛みや不具合の点検・検査
・エレベーター、浄化槽、給排水設備、機械式駐車場、電気系統、消防設備など付属設備の保守点検
・破損・汚損・故障箇所の修繕工事の手配など

管理会社の仕事はあくまでマンション全体の管理であり、専有部の管理や入居者への個別の対応は、その業務範囲ではありません。

国土交通省のマンション管理適正化法において、管理組合と管理委託契約を結ぶ際や契約更新の際に、管理会社は事前に重要事項の説明会を開くか書面の配布によって、その業務内容を区分所有者全員に説明するよう義務付けられています。

● 全部委託と一部委託

管理会社にどこまでの業務を委託するかによって、委託方式が分かれます。

管理に関わる業務すべてを一括して管理会社に任せる場合を「全部委託」と言います。また、全部委託された会社が、管理員の派遣や清掃・点検などの専門業務を、下請けの専門業者にさらに委託する場合が多く、これを「再委託」と言います。

一部の範囲だけを管理会社に委託する場合を「一部委託」と言います。管理員・清掃・点検といった個別の業務をそれぞれの専門業者に分けて発注し、できる範囲は管理組合が自ら行うことで委託費を安く抑えることができます。

しかし、マンション経営を副業にしているサラリーマンの方々は、こういった管理業務に時間を割けないことがほとんどです。そういった方々はある程度の委託費用を支払っても、わずらわしい管理業務は一括で委託してしまったほうが、本業に影響が出る事もなく効率的です。国土交通省住宅局の行った調査によると、近年では全部委託をしているマンションが7割を超え、現在の主流になっているようです。

賃貸管理会社とは

● 入居者に関わる賃貸業務も管理対象になる

鍵の紛失や設備の故障、入居者間のトラブルやクレームなどの対応はオーナーの仕事ですが、そういった入居者とのやり取りを代行するのが、「賃貸管理会社」です。家賃の集金代行を筆頭に、入居者が快適に暮らせるように部屋を維持管理することや、トラブル対応、空室時の入居者募集など、いわゆる大家さんの仕事全般を賃貸管理会社が代行します。賃貸管理に強い管理会社と建物管理に強い管理会社がありますが、建物管理と賃貸管理のどちらも行っている会社もあります。

● 賃貸管理会社の主な業務

・家賃集金・家賃滞納者への督促
・空室時の入居者募集
・新規入居者の賃貸契約・既存入居者の契約更新
・既存入居者からのトラブル・クレーム対応
・退去時の立会や敷金清算
・室内のリフォームや補修工事などの手配

マンションオーナーと入居者の間に窓口となる管理会社が入るため、トラブルに発展しにくく解約から入居者募集まで任せることができます。

● 家賃滞納保証

管理会社が審査を行った入居者に滞納があっても、その間の家賃を保証する滞納保証制度を用意している会社もあります。購入時にローンを利用したオーナーは、家賃収入をローン返済に充てていることが多いため、この制度があるとリスクを減らせます。

● 空室時でも収入がなくならないサブリース契約（空室保証）

滞納保証では入居者がいない間の家賃は保証されませんが、万が一、空室になっても収入を確保できる「サブリース契約」があります。管理会社がマンションを一括借り上げし、第三者の入居者に転貸することで毎月安定した賃料が得られ、マンション経営で特に懸念される「空室リスク」や「家賃滞納リスク」をほぼ回避できます。空室を気にする必要がない上に、管理のほとんどを任せられるメリットがあります。

まとめ

以上のように、現在の管理会社の業務内容は、会社によってはかなりの広範囲にわたり、多忙なオーナーをサポートします。また、「マンションはその管理を買え」という言葉もあるほど、管理状況が入居率を大きく左右し、資産価値にも大きく関わる要因となります。そのため、安心して任せられる管理会社を選定することが重要です。

株や金融商品とは違い、マンションは形ある資産なので、管理は必須で手間がかかります。他方で、オーナーの工夫や努力次第で、その資産価値や収益性に関与できることがマンション投資の醍醐味でもあります。納得して物件を購入したのなら、その収益性を長期間維持できるように管理会社の選定にも注意をしていきましょう。

（写真＝PIXTA）