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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2019.12.28

失敗しない!マンション経営で知っておくべき5つのポイント

マンション経営
(写真=PIXTA)

失敗しない!マンション経営で知っておくべき5つのポイント

大家にも経営感覚が求められる時代になり、最近では大家というよりも、最初からマンション経営を行うという感覚で不動産投資を始める人が多くなりました。では、「大家」と「マンション経営者」では一体何か違うのでしょうか。それはやはり経営を意識するかしないかです。では大家からマンション経営者に変わるために意識することとは一体何なのでしょうか。今回はマンション経営で知っておくべき5つのポイントを紹介します。

マンション経営の3つの特長

とにかく儲けたい!というだけであれば、投資の手段はマンション経営だけではありません。
まずは、「マンション経営」というものの特長・メリットを理解しておきましょう。
ここでは、他の投資手段と比べたマンション経営の大きな特長を3つ紹介します。

堅実・安定的な収益性

マンション経営は、株式投資や投資信託に比べ、収益の変動が少ないと言われています。
毎月一定の家賃収入を得られるマンション経営では、よほどのことがない限り急に家賃が大幅に下がることはありません。

もちろん急に家賃が上がることはありませんが、堅実に、安定的に収益を得たい方には向いている投資手段と言えるでしょう。

長期的な収益性

マンション経営は、安定した収益を得られるのと同時に、長期的な収益を得られる手段でもあります。
通常、一度入居した借主は、ある程度の期間その物件に済むことになります。オーナーはその期間は家賃収入を得ることができるため、長期的なスパンで収益を生み出せる投資手段でもあるのです。
さらに、設備や立地など条件面を見極めて購入しておくことで、収益額を上げることも可能です。

節税ができる

マンション投資は節税対策にもなります。
具体的な節税についての内容は後述しますが、代表的なものとして挙げられるのは「固定資産税」や「相続税」。
固定資産税の課税標準は平米数によって最大で6分の1まで軽減され、相続税の算出に用いる固定資産税評価額も3~4割軽減できることが一般的です。
マンション経営に投資をしておくことで、現金や土地の状態で相続するよりも課税額を抑えることができるのです。

マンション経営の5つのポイント

1.マンション経営で節税できるって本当?

まず初めのマンション経営ポイントとして節税について見てみましょう。賃貸マンションを持つことによる典型的な節税効果は相続税対策になるということです。賃貸物件の土地と建物には、相続税評価額が下がる軽減措置があります。土地には貸家建付地評価減、建物には借家権割合の評価減がそれぞれ適用されます。普通に土地建物を保有しているよりも土地については2割程度、建物については3割評価額が下がり、その分、相続税対策となるのです。資産が増えて、相続対策が必要になったとき、不動産を活用した相続税対策は有効な方法と言えます。

また個人で賃貸用不動産を保有する場合、不動産所得が発生します。この不動産所得は損失が生じた場合、他の給与所得や事業所得と損益を合算することができます。これは損益通算といわれ、黒字の給与所得と赤字の不動産所得を合わせてトータルの所得を節税することができるのです。

不動産賃貸事業には毎年、建物の減価償却費が費用として計上されます。この減価償却費は、実際にキャッシュアウトは行われませんが費用として計上されます。そのため実際の利益と減価償却費やその他諸経費とのバランスによっては、キャッシュはプラスでも不動産事業が赤字となることがあります。このような場合は、損益通算を行うことによって給与所得も含めて節税することが可能です。

ただし、過度の期待は禁物です。マンションの諸経費については初年度のみ適用されるものもあり、効果は限定的です。また、損益通算を行うには、毎年の確定申告が必要でありその手間に加え、修正申告がある場合は追徴課税を受けることもあります。

2.マンション経営の2つのリスク 本当はどうなの?

マンション経営における「空室リスク」「賃料下落リスク」の2つについて、本当のところはどうなのでしょうか。これらの2つのリスクは相関が高く連動しています。空室が多い物件であれば、オーナーとしても弱気になってしまうため、入居者から賃下げの申し出があった場合、下げざるを得ません。相場より高く貸していた場合、退去されるよりも相場まで下げて入居し続けてもらった方が良いからです。そのため、空室リスクが低い物件を選ぶことによって、必然的に賃料下落リスクも最小限に留めることができるのです。またよくある一棟モノの賃料保証型マスターリース契約ですが、これも通常の賃貸借契約と変わらないため、賃料減額の申し出はあり得るということは理解しておかなければなりません。実はこの賃料保証型マスターリースの賃料減額は最高裁の判例としても認められているため、オーナーとしては注意を要すべき契約と言えるでしょう。

空室リスクは立地や建物の築年数という物件の条件が劣ると顕著に高まる性質があります。一方で、立地も良く築浅物件であってもなかなか入居者が埋まらない物件もあります。このような物件は、たいていの場合、間取りが悪い物件です。ベッドを配置すると他にモノが置けない形の悪い部屋や、収納の狭い部屋、暗い部屋、柱が大きく張り出して狭く感じる部屋、キッチンの臭いが充満する部屋などの総合的な意味での間取りの悪さです。同じマンションでもこのように入居者が決まりにくい条件の悪い部屋というのが必ず存在します。このような物件を購入してしまうと入居者を埋めるのに苦戦し、空室リスクが高止まりしたままになります。逆に言えば間取りの良い部屋を選べば、多少築年数が古くても空室リスクが低い物件もあるというのが本当のところです。物件を購入する時は利回りや立地だけでなく、図面も十分に確認することが重要です。

3.マンション経営で収益ってどれくらい?

マンション経営はどれくらい儲かっているのかという点に触れてみましょう。不動産投資には投資額に対して適正な利回りというものがあります。この適正な利回りよりも高すぎてもリスクが高いし、低すぎても購入額が高すぎるということになります。通常この利回りは賃料収入から減価償却費以外の経費を引いたNOI(ネットオペレーティングインカム)に対して何%かというのが指標とされます。投資家の求めるNOI利回りは、都内の物件であれば4~5%程度が理想的です。借入金もこの中から返済することを考えると、実はあまり儲からない感じがします。投資に対してのリターンは非常に低いというのが不動産賃貸業の特徴です。不動産賃貸事業は細く長くというのが基本であり、早く大きく稼ぎたい人には向かないと言えるのです。

投資に対するリターンが他の投資と比較すると低いため、高利回りを求めて地方の築古物件に手を出してしまう個人投資家は少なくありません。地方の築古物件は10%近くの利回りもあり、都内の物件よりも条件が良さそうに感じてしまうのです。実はこの利回りはリスクも反映しています。4%の物件よりも10%の物件の方がハイリスクという意味なのです。このリスクとは空室リスクや賃料下落リスク、修繕リスクなどを指します。このような物件は空室対策のためにリフォームを行ったり、多額の修繕費用が発生したりするなど、次から次へとお金がかかります。そのため実際には4%の都内の物件よりもコストがかかってしまうケースも多いのです。地方の木造築古アパートなど、プロは通常手を出さないことを知れば、このような物件に投資することが、いかにリスクが高いかわかるでしょう。

4.マンション経営で知っておくと得する経費は?

マンション経営のポイントとして、知っておくと得する経費について触れておきます。マンション経営においては、「土地建物の固定資産税・都市計画税」「建物の保険料」「管理会社に支払う管理委託費用」「修繕費用」が発生します。これらの費用のうち、修繕費用は突発的に発生します。それ以外は常に発生し続ける経費です。一方で入居者が退去した時だけに発生する費用もあります。それは「オーナー負担部分の原状回復費用」です。オーナー負担部分の原状回復費用とは、経年劣化に伴うクロスや畳の貼り替え費用などです。この費用は常には発生しないため、購入検討時に見込まない人も多く、そのため購入後、原状回復費用がかかり、当初の目論見と違ったと感じる人もいるようです。

一方、この「オーナー負担部分の原状回復費用」は空室が発生しなければ生じない費用ともいえます。空室リスクの低い物件を購入すれば、これらの費用が抑えられるためお得な物件と言うことができるでしょう。入居者が長く入居し続けてくれると、これらの費用を抑えることができ、トータルコストが低い物件となるのです。この費用をいかに抑えるかという視点で物件を選べば、必然的にリスクの低い物件を選ぶことができます。

5.マンション経営に必要な資格は?

最後にマンション経営に必要な資格について紹介しましょう。マンション経営に資格は特に必要ありません。自分が貸主になる場合は宅建業に該当しません。自分の保有するマンションを貸し出すだけなら、誰でも大家になれるのです。しかし、あなたがマンション経営で利益を得ることを考えているならば、いくつかある役立つ資格の中でファイナンシャルプランナー(FP)の資格を取得することをお勧めします。マンション経営で大変役に立ちます。

マンション経営を始めて必要になる面倒な手続きは「確定申告」です。現在のあなたがサラリーマンならば、所得税などは会社が源泉徴収してくれるので、「確定申告」をした経験はないでしょう。しかし、マンション経営を始めた時から、その年の不動産収支を計算し、税務署に申告する義務が発生します。不動産所得の確定申告では、決算書、収支内訳書、現金出納帳などの書類一式を、自分、もしくは税理士に依頼して作成しなければなりません。

FPは確定申告が専門ではありませんが、FPの勉強をすると、お金や税金の仕組みを正しく理解することができます。金融の知識が身に着くと、確定申告ための手続きが格段にスムーズになります。自分自身で収支予測をたてて、それに沿ったマンション経営ができるようになります。長期の経営計画があれば、想定外の出費が発生しても、落ち着いて対処できます。人に頼るのではなく、身につけた知識を使い、自分自身で収支を管理し、効率的な経営ができるように工夫することで、マンション経営はより多くの収益が上げられるようになります。

ポイントを押さえ、失敗しないマンション経営を

以上、マンション経営における節税やリスク、利回り、経費、資格の5つの切り口で必要な知識を見てきました。一足飛びにマンション経営とはいかないかもしれませんが、勉強しながら徐々に大家からマンション経営者へと脱皮する事が理想でしょう。

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