「コロナ滞納」に怯えるオーナーも。家賃滞納リスクをどう考えるべきか。

コロナショックの影響で、家賃を払えなくなるコロナ滞納――。コロナ滞納が起きた場合、オーナーとしてどのような対策がとれるのでしょうか。今回は、判例をもとにした滞納リスクの考え方を紹介し、コロナ滞納に備えてオーナーがとるべき対策について解説します。

■オーナーが恐れる「コロナ滞納」とは？

コロナショックは社会にさまざまな影響を及ぼしました。中小企業の倒産や廃業が相次ぐなど、深刻な状況は現在も続いています。さらに、こういった企業の状況を受けて、職を失ったり生活苦に陥ったりする人も増えてきました。

業績悪化や生活苦で資金が回らなくなった人にとって、固定費である家賃は大きな負担です。期日までに家賃を支払えなくなるケースも考えられます。

このような「コロナ滞納」は、オーナーにとっても脅威です。多くの家賃滞納は事前連絡なしに行われるため、きちんと家賃が入金されているかどうか、チェックしなければなりません。

家賃滞納を放置していると、滞納が常態化してしまう恐れがあります。コロナ滞納が続けば、不動産投資ローンの返済が滞ることにつながりかねません。オーナーとしては、家賃滞納は何としてでも解消していく必要があります。

コロナ滞納が起きた時、オーナーとしてはどのような対処ができるのでしょうか。

「滞納するような契約者は、契約を解除して、立ち退いてもらえばいいのでは？」と安易に考えるのは危険です。もともと、家賃を滞納したからといって、すぐに契約を解除することはできません。これまでの　判例によると、3ヵ月分の滞納があってはじめて、契約解除が認められるケースが一般的です。

しかし、3ヵ月という期間が明確に決められているわけではありません。今回のような世界的なパンデミックが起きた状況で、業績悪化や生活苦を理由に家賃滞納が起きた場合、その事情が考慮される可能性は大いにあり得ます。裁判では入居者の事情が優先され、契約解除が認められない場合もあるかもしれません。

家賃の滞納があったからといって、オーナー側から簡単に契約を解除できるわけではないことを覚えておきましょう。そのため、基本的には家賃回収のための取り組みを行うことになります。

オーナーが家賃滞納リスクに備える方法として、不動産管理会社との契約があります。

不動産管理会社に物件管理を一任すれば、オーナーは入居者と直接やり取りする必要がありません。家賃滞納が起きた場合も、不動産管理会社が入居者に対して督促を行い、家賃滞納の解消に努めてくれます。

オーナーとしては、入居者と直接やり取りするストレスから解放されるうえに、滞納された家賃を回収できる可能性も高まります。

不動産管理会社と契約する時は、家賃滞納に対してもきちんとアクションを起こしてくれる不動産管理会社を選ぶことが大切です。中には、形式的に督促はしてくれても、責任もって回収に向けた取り組みをしてくれない会社も存在します。

不動産管理会社によって得意不得意も異なるため、家賃滞納に対してどのような取り組みをしてくれるか、他の管理物件で家賃滞納は起きていないのか、しっかり話を聞いたうえで契約することが大切です。

家賃滞納リスクは、オーナーにとっては確かに頭の痛い問題です。特にコロナショックで情勢が不安定な今は、不安を感じてしまうオーナーも多いでしょう。しかし、過度に家賃滞納リスクを恐れる必要はありません。

不動産管理会社をはじめとしたプロの力を借りることで、適切な対処をすることが大切です。