マンション経営の4つの秘訣 東京編

（写真＝PIXTA）

少子高齢化が進む現在、ワンルームマンションはバブル時期から大量に供給が続いたことによる影響もあり、かなり供給過多の状況にあります。ところが全国各地で人口減少が進む中、今もなお人口が増え続けているのが東京です。国勢調査の結果によると、2019年12月現在の東京都の人口は1395万3972人。前年同月比で9万4208人の増加です。

出生率が低下している日本において、人口増加は地方から上京する人や海外からの流入者が多いことを意味しています。言い換えると、今の日本で東京は最もマンション経営に適している場所ということです。今回は、そんな東京でマンションを経営する際に覚えておきたい4つのポイントを、具体的に解説します。

東京のマンション経営のポイント①もう建てられない場所を狙う

東京は人口が多い一方で、土地の広さは全国47都道府県中45位です。人口が多いのに土地が狭いということは、簡単に言うとマンション用地が足りないということです。これはマンション投資において困ったことのように思えるかもしれませんが、実はそうでもありません。それは、マンション用地が確保しにくくなっている都内のエリアは、新しいマンションが建ちにくいエリアであり、裏を返せば既存マンションに「希少価値」が出やすいエリアということを意味しているからです。

例えば「港区三田」や「麻布十番周辺」などでは、マンション用地があまり残っておらず、希少価値が出始めているようです。事実、中国や台湾の投資家は、新築、中古を問わず、港区にあるマンションを大量に購入しています。港区やその周辺エリアはオフィス街にも近く、賃借人もすぐに見つかるため賃貸市場では人気のエリアで、不動産投資に向いている地域なのです。また、港区以外にも中央区など都心部にある物件は、今後希少価値が出る可能性が高いでしょう。

東京のマンション経営のポイント②駅徒歩10分圏内を狙う

都内の主要交通手段は「電車」です。そのため東京都の不動産の価値は、「駅からの距離」に大きく左右されます。新築物件ならば、駅から徒歩15分程度の距離でも「新築」というステータスで、入居者が決まるでしょうが、物件が古くなるとそうはいきません。実際、賃貸募集の最前線と言ってもいい駅前の不動産屋さんでは、駅から徒歩10分圏内の物件確保に躍起になっています。

築年数が古くなってきた時にこそ、「駅から徒歩10分」という条件が真価を発揮します。築年数に対する家賃の下落率が、駅から遠い物件に比べて圧倒的に低いからです。長期保有を考えると、これは投資利回りに大きな影響を与えます。投資物件の選定において、非常に重要な要素です。

東京のマンション経営のポイント③ワンルームマンションに注目！

2007年から2008年にかけて、都内のマンション投資に大きな影響を与える条例が「東京都ワンルームマンション規制」です。東京23区がそれぞれの条例で、独自に規制をかけています。ですので、規制内容は区によって異なりますが、たいていの場合「1戸あたりの最低床面積を25平方メートル以上」にするような規制です。その主たる目的は以下の通りとされています。

• ワンルームマンション建設の増加抑制
• 居住者のマナー改善
• 近隣住民とのトラブル防止
• ワンルームマンションの居住環境向上

この規制でマンション経営にどのような影響がでるのか考えてみます。
東京都の人口は増加傾向があることをお伝えしましたが、同時に単独世帯も増加の傾向を見せており、2035年には50%を超える※と予想されています。
※参照元：東京都|「東京都世帯数の予測」の概要

そのため、ワンルームマンションの需要がさらに高まることも予想されます。しかし「東京都ワンルームマンション規制」により供給が不足してくるため、ワンルームマンションの価値が高騰することが期待できるのです。
ただし価値が高騰する分、賃借人の収入レベルはある程度高く設定されてきます。その中で入居者を確保するためには、他の物件と差別化されていることが重要です。デザイン性が高い、機能性が高い、交通のアクセスが良いなど、これから新築物件を購入される方は、立地条件など事前によく確認した上で投資するように心がけましょう。

東京のマンション経営のポイント④サブリース契約を活用

都内の新築物件などは、不動産会社とのサブリース契約が可能な場合があります。いわゆる「家賃保証契約」のことです。
マンション経営を行う際の一番大きなリスクは「空室リスク」です。空室時は家賃が入ってこないわけですから、その年の投資利回りを悪化させる恐れがあります。
この最も大きなリスクを完全に回避できるのが「サブリース契約」です。これは、マンションを不動産会社が一括で借上げて、一定の保証額を毎月所有者に対して保証し続けるというサービスです。不動産会社は一度借り上げたマンションをエンドユーザーに転貸することでその差益を利益として計上します。サブリース契約の費用は家賃の10％～15％です。

ただ、このサブリースはある程度人気のあるエリアでないと不動産会社から断られたり、保証率が低くなったりする場合もあるため、やはりサブリースの対象は都心部の物件が中心となる傾向にあります。

マンション経営の初心者で購入することに不安をお持ちの方には、サブリース契約の活用を検討する事をお勧めします。