資金効率が良い？マンション経営がサラリーマンに適しているワケ

継続した家賃収入が魅力のマンション経営。マンション経営は資金効率の観点からも優れています。マンション経営のメリットを様々な角度から分析するとともに、サラリーマンがマンション経営に向いている理由をわかりやすく解説します。

■レバレッジは10倍超？資金効率が良い

マンション経営というと、立地や賃料設定を間違えなければ、着実に家賃収入が入る堅実な投資というイメージを持つ人も多いのではないでしょうか。大きな手間をかけずとも家賃収入が入るのは確かにマンション経営の魅力の1つではありますが、他にも不動産が投資として優れている点はたくさんあります。

投資効率の観点からマンション経営を考えてみましょう。投資の資金効率は、レバレッジをかけることで格段に上がります。レバレッジとはテコの原理のことで、小さな力で大きな効果を得ることです。投資においては、手元資金の何倍もの金額を動かして資金効率をあげることを「レバレッジをかける」といいます。

たとえば株式投資の信用取引では、最大でも元本の3倍までしかレバレッジをかけることができません。しかし、マンション経営では融資を活用して、高額な不動産を少額の手元資金で購入することが可能です。マンション経営では、レバレッジが10倍を超えるケースもあり、フルローンを使えるケースではレバレッジという概念が当てはまらないほど資金効率は高まります。

■レバレッジをかける鍵となる融資

融資を受ける場合、必ず通らなければならないのが金融機関の審査です。このタイミングで、サラリーマンであるというメリットを最大限生かすことができます。一般論として、安定的な給与所得があるサラリーマンは、信用力の観点で優れているのです。

フルローンで融資を受けられることもあります。フルローンとは物件の購入費用の全額を借りることです。頭金を用意しなくていいのは大きなメリットでしょう。毎月入ってくる家賃収入がローンの返済原資となるため、最初の手続きにかかる諸費用を負担するだけで済みます。

いずれにせよ、サラリーマンであることはマンション経営において大きな強みとなります。

■ロスカットの心配がないマンション経営

マンション経営が投資として優れている点は他にもあります。レバレッジを大きくかけることができる投資にはFXもあります。しかしFXの場合、損失が一定以上に達すると強制的に決済され、損失が確定してしまいます。これがいわゆるロスカットです。

その点、マンション経営では、仮に不動産市況が悪化しても毎月のローン返済さえ滞らなければ、基本的に一括返済を求められる心配はありません。つまり、大きくレバレッジをかけながら、ロスカットを恐れることなく不動産市況の盛り上がり（売却時）をじっくり待つことができるのです。

一方、プロのマンション経営家の場合、市況が悪化すると融資の契約解除を求められることもあります。プロのマンション経営家が融資を受ける際には、「自己資本比率が一定額を下回ったら即座に全額返済する」などの財務制限条項（コベナンツ条項）が付されることがあるためです。

こういった制約を受けないサラリーマンなどの個人投資家は、マンション経営という投資手法と親和性が高いと言えるでしょう。

■ときどき損益分岐点を確認しよう

ローンの残債があったとしても不動産の売却自体は可能です。時価が上がり、売却益が狙えるタイミングが訪れたら、このまま所有し続けるのか、売却によって利益確定するのか判断しましょう。

また、ときどき「保有物件の時価」と「受取賃料総額」と「これまでのローン支払総額」と「現在のローン残債」を確認しておきましょう。「時価＋受取賃料総額＞これまでのローン支払総額＋ローン残債」になったら損益分岐点を突破したということです。この時点で売却すれば、トータルでは得をしたことになります。

資金効率から見たマンション経営の魅力、サラリーマンがマンション経営に向いている理由を解説しました。今回はマンション経営の魅力を中心にお伝えしましたが、もちろん借入をしてマンション経営をすることにはリスクもあります。

特に素人判断で物件選びをするのは危険なので、信頼できる専門家のアドバイスを聞き、事業計画を十分に吟味したうえで投資判断をするようにしましょう。