不動産投資とAirbnb投資の違い。投資マンションでAirbnbは問題あり？

2020年の東京オリンピック開催へ向けて、政府はマンションの空き部屋などを有料で宿泊施設にする「民泊」の規制緩和を行う方針を発表しています。世界最大手の空き部屋仲介サービスであるAirbnb本社は、Airbnbの導入による日本の経済効果は年間で約2219億円に上るという試算を発表しました。

一方で2015年11月、京都市では旅館業法上の許可を受けず、賃貸マンションの複数の部屋を有料の宿泊施設として利用・運営していたとして、旅行会社の男性が逮捕されるという事件も起きました。

こちらのケースの場合は賃貸マンションですが、投資したマンションの場合、所有する部屋をAirbnbとして利用することに、問題はあるのでしょうか。

不動産投資・マンション投資とAirbnb投資の違いも合わせて解説します。

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不動産投資とAirbnb投資の違い

まずは不動産投資とAirbnbについて、それぞれの違いやメリット・デメリットを知っておきましょう。ここからは

• ・初期投資
• ・収益の安定性
• ・物件の管理

の3つの項目で特徴を解説します。

初期費用

初期費用については、圧倒的にAirbnbが安いと言えます。

不動産投資では、マンションを購入し、それを賃貸物件として貸し出し家賃収入を得るため、立地や条件にもよりますが物件購入の費用として1000~1500万円程度は必要です。

一方、Airbnbでは賃貸物件を利用することが多いため、物件を借りる際の敷金や礼金、家賃のほか、家具などの設備を整えるだけです。
100~150万円程度ではじめることができるため、スタートしやすい投資ではあると言えるでしょう。

収益の安定性

収益の安定性においては、マンション投資に軍配が上がります。
Airbnbの場合、短期の「宿泊客」がメインになるため、シーズンや日によって収益に波がでます。

一方、マンション投資の場合は住居として利用するため、一度入居してもらえればある程度の期間は安定して家賃収入が入ることになります。安定した投資をしていきたい人にはマンション投資が向いています。

物件の管理

物件の管理については、投資マンションの方が比較的らくだと言えるでしょう。

Airbnbの場合、近隣住民とのトラブルが非常に多くなります。そういった際には当然マンションオーナーに連絡がいくことになり、対応をしなければいけません。

また、管理会社に、しっかりと確認せずに民泊として貸し出した場合、管理会社とのトラブルに発展する可能性もあるでしょう。

さまざまな人が出入りする宿泊施設としての利用になるため、家具を含めた設備などの修理、定期的な清掃なども必要になってきます。

投資マンションの場合、老朽化や故障がない限り、頻繁に点検や清掃をする必要はないため、管理の手間はかかりづらいと言えるでしょう。

マンションのAirbnb利用はどこからOK？

賃貸物件のAirbnb利用

まず、賃貸物件の場合は、賃貸契約の際に「また貸し（転賃）禁止」と定められていることがほとんどです。そのため賃借人に対しては、Airbnbの利用を禁止することが可能です。賃借人が許可なく部屋を継続的にAirbnbとして利用することは無断転貸に当たるので、賃貸借契約を解除することもできます。

賃貸物件をAirbnb利用する際は、必ず問題ないかどうかを管理会社や不動産会社に確認するようにしましょう。

分譲マンションのAirbnb利用

分譲マンションの場合、物件の所有者が第三者を無料で宿泊させることに関しては禁止されていません。しかし、部屋を他人に有料で貸したり、継続的に宿泊施設として利用する場合には、旅館業法に沿っているか確認し、旅館業に該当する場合は許可を受ける必要があります。

そのため、所有するマンションで有料での民泊を継続的に行う場合は、厳密には旅館業法違反となります。しかし、Airbnbをはじめとするインターネット空き家仲介サイトで紹介されている物件の貸し手側は、無許可で営業されているものが多く、全体のおよそ8割以上を占めていると見られます。

また、民泊を簡易宿所として定義する場合、床面積が33平方メートル以上なければいけませんが、現在営業されている物件の中には、この基準を満たしていない物件も多く見受けられます。

民泊利用にマンション管理規約の改正が必要か

ところで、分譲マンションで仮に簡易宿所としての条件に合致したものがあったとしても、マンションの管理規約には抵触しないのでしょうか。

一般的に分譲マンションの管理規約は、国土交通省が制定する標準管理規約をベースに作られています。この点について国土交通省の石井元大臣は2015年12月に、「国土交通省としては、マンション標準管理規約では、『専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない』とため、こうした規約のあるマンションで、特区民泊を実施する場合には、管理規約の改正が必要になると考えております。」と指摘しています。

このように、現状では、国土交通省は、標準管理規約を採用しているマンションで民泊を行う場合は「管理規約の改正が必要」という認識でいるようですが、管理規約の改正には「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による総会の決議」が必要になります。そのため一部のオーナーが、民泊ができるように管理規約を変えたいと提案をしたとしても、4分の3以上の賛成を得て改正することは、現実的にはかなり難しいでしょう。

民泊の規制緩和の動き

一方、日本を訪れる外国人観光客は円安を背景にここ数年で急増し、2018年は前年比8.7％増の3119.2万人（平成31年1月16日・日本政府観光局）で、日本政府観光局が統計を取り始めた1964年以降最多となっています。特に観光客の多く集まる東京・大阪の大首都圏を中心として、ホテル・旅館では連日ほぼ満室状態が続いており、そのため、数万円台の価格設定をしているビジネスホテルなどもあります。宿泊施設が不足する中、リーズナブルな価格で宿泊利用ができるAirbnbなどのサービスは、旅行者のニーズに沿っていることもあり今後も需要が増えていくことが考えられます。

こうした中で、2016年1月、国土交通省と厚生労働省の両省によって行われた有識者会議の中で、「所有する部屋をAirbnbとして利用する貸し手（ホスト）側に対し、旅館業法上の営業許可の取得を促す対策案」が了承されました。

同じく1月、厚生労働省と観光庁が、民泊を旅館業法上の「簡易宿所」として扱う新たな案を専門家検討会に提出しており、民泊は旅館業法に基づいた規制の対象となる可能性があります。

政府の規制改革会議では、民泊を旅館業法の「適用外」とし、届け出制を採用する考えが提唱されています。民泊の本格的な普及がもたらす日本への経済効果は、ある試算では10兆円台ともいわれており、経済効果を重視していることが背景としてあります。

政府間での調整にはまだ時間がかかりそうですが、増え続けるインバウンド需要や、2020年の東京オリンピック開催へ向けて、民泊の規制は緩和される方向に進むと考えられます。

投資マンションをAirbnb利用する際は必ず契約確認を

さて、「投資したマンションで、Airbnbの利用は問題があるのか？」ということですが、賃貸契約の場合、契約条項で「また貸し禁止」とされているマンションがほとんどですので、入居者によるAirbnbの利用はできないと考えられます。

分譲マンションの場合、現状、国家戦略特区に指定されている大田区など、民泊を認める条例が施行される一部の地域を除き、厳密に言えば旅館業法違反となります。また、国交省は、マンションでの民泊利用は管理規約の改正が必要となるという認識を示していますが、現実的には管理規約の改正は難しいでしょう。

それでも現在、政府の規制改革会議で話し合われている案が通れば、民泊が許可制ではなく「簡易宿所」としての届け出制となるため、参入障壁は多少低くなるでしょう。

また、民泊を「簡易宿所」と位置づけて規制対象にするとしても床面積などの条件の緩和などが検討されているため、管理規約の問題を別にするとこれまでと比べて、分譲マンションの所有者が部屋を民泊に利用しやすくなる可能性はあります。

政府の規制緩和方針は、近年に正式発表される見通しです。今後の政府の動向に注目していきましょう。

（写真＝PIXTA）