不動産投資で破綻する原因は？　予防するために頭に入れておきたい最悪のケース

不動産投資は、誰もが成功するとは限りません。少しの損失でやめる方もいれば、債務整理まで追い込まれてしまう方もいます。不動産に限らず、すべての投資にはリスクがあり、そのリスクを認識しておくことが必要です。不動産投資においても、起こり得るリスクを理解し、破綻しないような対策を考えながら投資することが大事です。今回は、不動産投資におけるリスクについてお伝えします。

不動産投資での破綻を招く二つの要因

不動産投資で破綻する原因は、大きく二つに分けられます。一つは「ローンが払えなくなること」、もう一つは「投資物件に大きな問題が生じること」です。

まず、ローンが払えなくなる主な要因は、空室が継続し収入がなくなることでしょう。数か月の空室なら手持ちの資金で持ちこたえられるでしょうが、長期間空室が続きローンが支払えなくなれば、その不動産は金融機関に差し押さえられて競売物件になってしまう可能性があります。

投資物件に生じる大きな問題とは、耐震偽装など構造上の問題や天災、物件周辺の変化などがあります。

では、これらの問題に対処する方法はないのでしょうか。その対策についてご説明しましょう。

ローン滞納を避ける二つの方法

投資物件の中には満室が続く優良物件もありますが、長期間空室が続いたり、家賃を滞納されたりして、金融機関へのローンの支払いが滞ってしまうケースも少なくありません。

こうしたリスクを避けるための対策は二つあります。

一つは、最初から新築で人気の高いエリアにある物件に投資する方法です。例えば、首都圏であれば都内や横浜エリアの駅徒歩10分以内にある新築マンションなどが該当します。こうした物件には入居希望者が多く、空室になりにくいのでリスクを低減できます。

もう一つは、サブリース（オーナーはサブリース会社に借り上げてもらい、サブリース会社が入居者に転貸する制度。入居者がいなくてもオーナーは家賃保証をしてもらえる）という方法です。そうすれば、空室が続いても、サブリース契約で定めた金額（一般的には家賃の85％〜90％程度）が毎月入金されます。

競売の前に任意売却を

金融機関にローンを払わずに滞納を続ければ、物件は差し押さえられ裁判所で強制的に「競売」の手続きをされてしまいます。通常、競売では市場取引価格よりも安い金額で買われるため、仮に売れたとしてもローンが残る可能性もあります。さらに問題なのは、ローンを滞納したという履歴が個人情報を取り扱う企業に残ることです。その後5年間ほど不動産投資ローンはもちろん住宅ローンも組めなくなると考えるべきです。

このような最悪のケースを避けるためには、ローンの返済を滞納せずに返済が難しいという見通しが立った早い時点で「任意売却」をすべきです。任意売却とは、債権者（ローンを貸してくれた金融機関）の同意を得た上で、競売ではなく一般市場において不動産を売却し残債務を返済する方法です。通常は、弁護士などに依頼して金融機関と交渉してもらい合意を得た上で、不動産会社に依頼して競売で落札されるであろう金額よりも高い金額で買ってくれる買い取り先を見つけてもらいます。

中古物件では建物の瑕疵担保責任に注意

二つ目の理由として挙げた「投資物件に大きな問題が生じる場合」の原因には、「建物の問題」と「天災や物件周辺の変化」といったことがあります。

建物の問題とは、図面にない増改築をしている違法建築や、耐震偽装、構造上の問題などが予想されます。こうした問題は、特に中古物件において起こる可能性があります。中古物件については、不動産仲介会社に相談して、建物に問題があった場合に売主が瑕疵担保の責任を持つという契約内容にすべきでしょう。

新築のマンションでは、横浜市のマンション傾斜問題のような大きな問題があった場合は売主の責任が問われますので、今後は建築基準法を遵守した建築をするでしょうし、売主によっては万一の時の補償も手厚い内容が期待できます。新築の場合、構造部分の瑕疵については引き渡しから10年間、売主または施工会社が保証することが法律で義務づけられているので、比較的安心です。

天災や物件周辺の変化へのリスク対応

天災はいつ起こるか分かりませんし、私たちの力で回避するのは不可能です。ですが、物件の購入時に火災保険と同時に地震保険に加入しておけば、100％ではなくても地震で損壊した建物を建て直すための補償が受けられます。特に日本は地震大国ですので、天災リスクに備えることも検討しましょう。また、雪や雹（ひょう）、水害など地域差のある天災についても火災保険のオプション契約を利用することができます。

物件周辺の変化については、投資物件の近隣に人口が増える要素（開発予定など）や人口が移動する要素があるかなどを仲介会社に調べてもらいましょう。現状だけで判断するのではなく、物件周辺の今後の発展性も考慮することでリスクを低減するべきです。

まとめ

不動産投資で破綻しないためには、今回お伝えしたリスク要因を理解し、その上でリスクが起こった場合の軽減措置を早くから講じておくことです。しかし、それでも事が思うように運ばず、損失が出てしまう可能性は否定できません。その時のためにも、少しでも多く収益をストックしておいて危機の際に活用するという心構えを持ってください。
（写真＝PIXTA）