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ゼロからのマンション経営 サクセスストーリー

夫婦で考える将来設計

夫婦で考える将来設計

不動 智夫 (ふどう ともお)
34歳、メーカーの開発職。神奈川県F市に実家があり、定年退職した両親も健在。結婚3年目の妻と、都内の賃貸マンションにふたり暮らし。趣味は大学時代の友人たちとたまにキャンプに行ったり、渓流釣りをしたり。カメラやマウンテンバイクも好き。30代のうちに東京マラソンに参加してみたいが、最近運動不足で少し太ってきたのを気にしている。のんびりした性格。
不動 晴美 (ふどう はるみ)
31歳、広告代理店の営業職。もともと智夫と同じメーカーの営業だったが、最近、希望していた広告業界への転職を果たした。実家は東北だが大学から東京暮らし。趣味は旅行と料理で、週末は夫婦共通の友人たちを呼んで腕をふるう。美味しいものを食べに行くことや、お酒も好き。機械には弱いがスマホでの写真撮影には自信があり、Instagramによく料理の写真をアップする。明るく社交的で、はっきりした性格。
地主 耕平(じぬし こうへい)
晴美の父。東北にて兼業農家を営む。60代にしてパソコンにハマり、密かにブログを始めた。娘である晴美のことは「性格は少しきついが頑張り屋でしっかり者の娘」、婿である智夫のことは「ちょっと頼りないが優しくて都会的な青年」だと思っている。お酒好き。

第9話「相続に強い?ワンルームマンション経営」

「久しぶりの帰省」~お盆休み 18:00 地主家(晴美の実家)の居間~

さ、智夫くん、まずは一杯。

あ、ありがとうございます!

ちょっとお父さん、トモくん弱いんだから、飲ませないでよね。

いいじゃないか、久々なんだから。晴美も飲みなさい。

もう、自分が飲みたいだけでしょう…。でもせっかくだから。

ハルちゃんがお酒強いのは、お義父さんゆずりなんですね。

そうかな…(苦笑)。では乾杯。

…で、どうなんだ最近。

(やっぱり来たか、という顔で)子どもだったらまだよ。仕事もあるし。

でもお義父さん、この間、もしかしたらってことが…イデッ!

(机の下で智夫の足をつねりながら)なんでもないのよ。気にしないで。

…まあ、都会で子どもを育てるのは大変だろうからな。そんな急かしたりはしないよ。

そうなのよ、保育園も足りないし、私も転職したばかりだし。もうちょっとゆっくり考えるわ。

(話を変えた方がいいな…。)そういえば先日、マンションを見に行ってきたんですよ。

ほう。ついにマイホームか。

…と思うでしょ。違うのよ、投資用のワンルームマンション。

おいおい、いいのか。マイホームは。

自分たちの家は、それこそ子どもができてから考えようかなって。

子育てにやさしい行政の街とかも調べないとですし。

なるほど…で、不動産投資ね。…そういえばうちの近所にもいたな。東京で賃貸物件買ったって人が。

へぇ~。全国の人が買ってるって担当の人が言ってたけど、こんなド田舎にもいるのね。

ド田舎って…生まれ育った場所だろう。

相変わらず、口が悪いな…。

「そういえば、相続税対策って…」

でもその人ってなんでマンション投資始めたのかしら。

詳しくは知らないが、相続税対策だって言ってたな。

あ、なんでもかなり有利になるって話ですよね。

あそこに県道ができただろう、あれが通る山の持ち主だったらしい。

さすが狭い街、隠し事はできないわねぇ。で、現金ができたと。なるほど…。

たしか、何年か前に税制が変わったんでしたっけ。

ああ、たしか新聞で読んだな。

ちょっと調べてみますね…(スマホを見ながら)。あ、2015年から相続税の基礎控除額が5,000万円から3,000万円に引き下げられたみたいです。

え、じゃあもし一億円相続したら、前は5,000万円分に課税されていたのが、7,000万円分になるってこと?

え~…っと。比例控除額×相続人数も控除されるんじゃなかったか。

そうですね。でもそれも1人当たり1,000万円から600万円に引き下げられたということです。

仮に一億で、相続人数が3人とすると…。2015年以前は2,000万円だったのが5,200万円分に課税されるのね。倍以上になってる!

しかも、税率自体も引き上げられたって。1億円以下の場合は30%、2億円以下は40%で変わらないが、3億の場合は45%、最高(6億円超)55%に引き上げられている。

トータルするとかなりの大幅増税ね。そんな金額、なかなか想像つかないけど…。

たしか、現金での相続より不動産で相続したほうがかなり相続税が安くなるんだっけ。

不動産は評価額に対しての課税になるはずだから、評価額次第だな。

それって土地と建物を合わせた評価額ですよね。

…ってことは、一戸建てより、一つの土地を分けて所有するマンションの方が評価額は低くなるわよね。

とくにワンルームマンションは一棟当たりの戸数が多いぶん、土地の持ち分は少なくなる。

なるほど。より相続税対策に向いてる訳ですね。

そういえばその人が言ってたんだが、ワンルームマンションのいいところは、節税だけじゃないんだよ。

どういうこと?

相続ってのは、どう遺産配分するかがいちばんの悩みなんだよ。もし、大きな土地を一つ持っていたとしたら、土地を分割して配分しなければならない。その点、ワンルームマンションを複数持っていれば、1戸単位で配分できる。

同じ1億円分でも、規模の大きな一つの不動産に替えるより、小規模なものを複数にしたほうがいいってことですね。リスクも分散されますし。

そういうことだ。飲め飲めっ!

「投資用ワンルームマンションはさらに有利」

ちなみにマンションの評価額って、どのくらいになるのかしら。

だいたい新築価格の40~50%くらいだって言うぞ。

そんなに?!

じゃあ、もし1億円分のお金で買ったマンションを相続しても、現金4,000~5,000万円の現金を相続した場合と同じってこと?それから基礎控除を引くと…さっきの例みたいに3人で相続した場合、200万円にしか課税されないのね。

まあ、そういうことになるな。ちなみに1,000万円以下の税率は10%だったはずだ。

1億円、現金で相続したら5,200万円に課税されるのに…!

…あの、投資用だったらさらに減額ってこのサイトにあるんですが。

ああ、そういうのもあったな。

投資用だと土地の評価額にさらに30%減額されるそうです。

そうなの?投資用マンションはいろいろ減税されて、お得なのねぇ。

ってことは、基礎控除額を引いたらマイナス、つまり相続税がからないこともあるのか!
…これって合法なんですよね?

(苦笑)…もちろん。

そりゃぁご近所さんも投資用マンション買うわけよね~。

まぁ、山がいくらで売れたかは知らんが、歳も歳だし相続を考えたんだろうな。

お義父さん、今日はとても勉強になりました!ありがとうございます。

ところで智夫君。その、スマホ?だったかね。やっぱり便利なのか。

そうですね、写真もキレイに撮れるし、いいですよ!

ほう。実はワシも最近ブログを始めてな。フェイスブック?なんてのも興味あるんだよ。

父さんったら、意外と新しいモノ好きなのね。ねえトモ君…あれ?

…Zzz…。

ちょっと飲ませすぎちゃったかな。

だから言ったのに、もぉ~!!

~第10話につづく~「ローンで購入するってことは、低金利の今が買い⁉」