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ゼロからのマンション経営 サクセスストーリー

夫婦で考える将来設計

夫婦で考える将来設計

不動 智夫 (ふどう ともお)
34歳、メーカーの開発職。神奈川県F市に実家があり、定年退職した両親も健在。結婚3年目の妻と、都内の賃貸マンションにふたり暮らし。趣味は大学時代の友人たちとたまにキャンプに行ったり、渓流釣りをしたり。カメラやマウンテンバイクも好き。30代のうちに東京マラソンに参加してみたいが、最近運動不足で少し太ってきたのを気にしている。のんびりした性格。
不動 晴美 (ふどう はるみ)
31歳、広告代理店の営業職。もともと智夫と同じメーカーの営業だったが、最近、希望していた広告業界への転職を果たした。実家は東北だが大学から東京暮らし。趣味は旅行と料理で、週末は夫婦共通の友人たちを呼んで腕をふるう。美味しいものを食べに行くことや、お酒も好き。機械には弱いがスマホでの写真撮影には自信があり、Instagramによく料理の写真をアップする。明るく社交的で、はっきりした性格。
田丸 豊(たまる ゆたか)
27歳、智夫と同じ部署の後輩。実家は茨城で、会社の独身寮に住んでいる。見た目は今風の若者だが、意外に堅実で細かいところによく気が付く。彼女はいるが、すぐに結婚は考えておらず、いまは仕事が楽しい時期。ふだんあまりお金を使わないので、ただ貯金しておくだけなら、と不動産投資を始めた。

第5話「ところで、マンションの管理って誰がやるの?」

ところで、マンションの管理って誰がやるの?

「マンション経営 “後輩タマル” に聞く」~お昼休み・智夫の会社の社員食堂にて~

(昼食のトレイを持って)おっ、タマル。隣いいかな?

あ、不動さん、おつかれさまです。どうぞ。

なんか最近忙しそうだよな。どう、調子は。

なんかバタバタしてまして…でも、なんか最近仕事が楽しいんですよね。

それはイイことだよな。あ、そういえばさ。この前、不動産投資してるって言ってたじゃん。

やってますよ。

実はウチもちょっと考えててさ、色々調べてるんだよ。

そうなんですね。奥さんは反対してないんですか?

いや、むしろ向こうの方が乗り気なんじゃないかな。で、ちょっと教えてほしいんだけど。

僕でよければ、なんでも聞いてください。

物件の管理ってどうやってんの。

管理って…どういうことですか。

自分が大家なわけだろ?大家さんってマンションの廊下とかを掃除したり、家賃を集金したりするんじゃないの。

いや、とくにそんなことはしてないですよ。

そうなの?でも自分の持ってる物件を人に貸してる訳だろ。

まあそうなんですけど、僕は借りてる人に会ったことがないです。

ええ!そうなの?!

それどころか、いま借りてる人がいるのか、いないのかすらあまり気にしてないですね。

でも空室ってヤバいんじゃないの?家賃が入らないと、ローンは自腹で払うことになるだろ。

あー、僕の場合、不動産会社に借り上げてもらうシステムで契約してるんですよ。

どういうこと?

要は手数料を払って、入居者との間にマンション投資の会社に入ってもらってるんです。入居者との直接のやり取りはなくて、その会社から家賃が入るんで。

入居者がいなくても家賃が入るの?

そうですね。あとは入居者を探したり、賃貸契約を結んだりっていうのも全部お任せしてます。

…掃除も?

掃除もです。

えっ、じゃあお前なんにもやってないじゃん…。

まぁ、そう言われればそうですね(苦笑)。

「マンション経営の『管理』は何を指す?」〜その夜、不動家リビングにて〜

立地はかなり重要!有望なのは?

……って話を、今日後輩としたんだよ。

ふ~ん、じゃその後輩君にとっては、不動産投資をしてもぜんぜん生活が変わっていないわけか。

そう言ってた。仕事も楽しい時期だし、いろいろプライベートも忙しいから面倒くさいのはイヤなんだって。

その人って、独身だっけ?

そうそう。今のところ結婚とかも考えてないらしい。仮にこのままずっと独身でも、ローンが終わったころには家賃収入っていう不労所得がある安心感がイイって言ってたなあ。

でも、ホントになんにもしなくていいのかな?建物も古くなるだろうし。

それで、管理についてちょっと調べてみたんだけど、まず賃貸管理と建物管理は別物らしいんだよね。

っていうと?

タマルの言ってた、入居者を探したり、審査したりっていうのは賃貸管理のことでさ。

うん、そうだね。契約の書類交わしたりも。あとクレームなんかの対応もそうだよね。

で、僕の頭の中で混ざってしまってたけど、エントランスの掃除とか、廊下の電球替えたりっていうのは同じ管理でも、建物管理なんだよ。

そういえば区別がついていなかったかも。「大家さん」っていうイメージでまとめて考えちゃってた。

賃貸契約や家賃集金、部屋の修繕・リフォーム対応などの入居者に関わることは賃貸管理、マンションのエントランスやエレベーターの掃除・点検・メンテナンスなどの共用部分に関わることは建物管理って、役割が分かれてるんだな。

賃貸管理がソフト面、建物管理がハード面ってことね。

タマルは賃貸管理も建物管理も管理会社に任せてしまっているから、何もしなくていいってことらしい。

なるほど!じゃあ共働きの私たちもそうしないと。

「空室でも家賃が入る?『サブリース』ってなに?」

でも、後輩君の言ってた、入居者がいなくても家賃が入ってくるっていうのは?

うん。「サブリース」っていうシステムらしい。

sublease…たしかに「又貸し」って意味ね。

手数料を払うことで、入居者がいてもいなくても、間に入っているその会社から家賃が入るんだって。

で、管理業務もお願いできるってことね。ホントになんにもしなくていいのね。

うん。そうらしい。

手数料って言ってたけど、いくらくらいなのかしら?

物件にもよるけど、だいたい家賃の10~20%らしいよ。

家賃8万円の物件だったら、8千円~1万6千円か。

でも、サブリースにしてなかったら空室の場合家賃収入0円だからね。入居していた人が出てしまうと、すぐに次が見つかるとも限らないし。

いつまで続くかわからない空室状態の間、ローンだけを払うなんて、マンション投資とは言えないよね。

たしかにそうだね。

なんだか夢のようなシステムだけど、リスクはないのかしら?

それも調べてみた。家賃を値下げする必要が出てくると、リスクになり得るらしい。

それはどういうこと?

建物が古くなったり、建っている場所に人気がなくなると「この家賃では入居者を集められないから、家賃を値下げしてほしい」と交渉されることもあるって。

当初の家賃で見込んでいた返済計画が変わってきてしまうのね。

そうならないためにも、家賃の下がりにくい物件を選ばないといけないってことだね。

人気の下がらない立地っていうのもポイントね。

でもさ実際、僕たちの年収でどれくらいの物件が買えるんだろう?

それ、私も気になってた。

不動産投資って、調べていると、どんどん聞きたいことが増えていくよね。

うん!ちょっとココでもう一度プロに話を聞いてみたい!

買うか買わないかは別として、個別相談に申し込んでみようか。

~第6話につづく~「個別相談で疑問をぜんぶ聞いてもらおう」