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ゼロからのマンション経営 サクセスストーリー

夫婦で考える将来設計

夫婦で考える将来設計

不動 智夫 (ふどう ともお)
34歳、メーカーの開発職。神奈川県F市に実家があり、定年退職した両親も健在。結婚3年目の妻と、都内の賃貸マンションにふたり暮らし。趣味は大学時代の友人たちとたまにキャンプに行ったり、渓流釣りをしたり。カメラやマウンテンバイクも好き。30代のうちに東京マラソンに参加してみたいが、最近運動不足で少し太ってきたのを気にしている。のんびりした性格。
不動 晴美 (ふどう はるみ)
31歳、広告代理店の営業職。もともと智夫と同じメーカーの営業だったが、最近、希望していた広告業界への転職を果たした。実家は東北だが大学から東京暮らし。趣味は旅行と料理で、週末は夫婦共通の友人たちを呼んで腕をふるう。美味しいものを食べに行くことや、お酒も好き。機械には弱いがスマホでの写真撮影には自信があり、Instagramによく料理の写真をアップする。明るく社交的で、はっきりした性格。

第4話「どんな物件がいい?まずは自分たちで考えてみよう」

自分がもし住むとしたら…

「自分がもし住むとしたら…」~休日、家の近所を散歩中の智夫と晴美~

見て!新しいマンションが建ってる!

ホントだ。分譲かな?

賃貸だったらちょっと興味あるかも。家賃いくらくらいかな?

ええ~?ウチとそんな変わらないんじゃない?駅からの距離も同じくらいだし。

新築ってところがいいんじゃない。キッチンとかも最新なんだろうなぁ、いいなぁ…。

そういえば、この前、不動産投資セミナーに行ったときも、今の新築は設備仕様がぜんぜん違うって話だったよね。

やっぱり住むならぜったい新築がいいと思うんだ!

たしかに。でも新築は家賃も高いよね。

それって貸す方にとっては、高めの家賃で貸せるってことでしょ。

建物が新しくて構造的にも安心だし、設備も最新だからちょっと家賃が高くても借り手はつきやすいかもね。

うん。エアコンが付いていても、古いものだと電気代がすっごくかかったりするじゃない。

なるほどね。家賃が安くても電気代が高いんじゃ困るよね。

セキュリティも絶対新しい方がいいと思う!防犯カメラとか、警備会社のセキュリティがついてたり。

オートロックとか、ピッキングされにくい鍵だったりするよね。

ひとり暮らしの女性にはすごく大事!そういえばひとり暮らしのとき、浴室暖房換気乾燥機が欲しかったなぁ。

うん?…あっ、洗濯物か。下着ドロボウが出るってたまに聞くよね。

盗まれるのもイヤだけど、見られるだけでもイヤなのよね。あと、花粉症の季節は外に洗濯物干したくないじゃない。…トモくんは欲しい設備とかある?

そうだなぁ。テレビはBSが見れて、自由にCS放送も選びたいなー。それとWi-Fi対応のインターネットとかかな。

あはは。トモくんらしいね。

あと、24時間対応の宅配ボックスはいいよねー。ネットで買い物しても、昼間いないから受け取れないことあるじゃん。

あーいいね!…なんだか自分たちが住む感覚で考えちゃった。貸す物件なのにね。

今販売中の投資用マンションってどんな感じなんだろ。帰ったら調べてみようか。

「中古?新築? “利回り”ってなんだっけ?」~帰宅後、リビングでノートPCに向かうふたり~

ええっと、とりあえず「不動産投資 物件」で検索してみる?

…わあ!123万件もヒットした!

うーん、この辺かな?「日本最大級の収益物件検索」ってあるよ。こっちは、「収益物件数No.1」だって。

とりあえずなんでもいいから開いてみてよ。…あっ、安い!280万円だって。すぐにも買えるよこれなら。

でも、これ北海道って書いてあるよ…。しかも築40年だって。

……。

ハルちゃん、セミナー行ってから“ゼッタイ東京で新築!”って呪文のように言ってたもんね。

…あっ、こっちは逆にすごい高いよ。4億円だって、世田谷区だよっ!

一棟って書いてるから、マンション丸ごとってことじゃないの。

そっか、不動産投資なんだから、そういうのもあるよね。本気の大家さんって感じ。

とりあえず金額が高すぎるし、1棟丸ごとなんて初めての僕たちにはハードルが高いって。

あっ、ココいいな。三軒茶屋のワンルーム。新築で外観もオシャレ♪私ここがいい!

ハルちゃん、自分が住むみたいな気持ちになってるだろ。

だって、やっぱり自分が住みたい物件だと他の人もそうだろうって思わない? あと、物件情報のページが自分たちが住む部屋を探したときと同じようだったから、そんな気分になっちゃって。

たしかに似てるよね。でも、この「利回り」って項目はなかったんじゃない?

そういえばセミナーでも聞いた気がするけど、なんだっけ?

えっと、家賃など予想できる年間の利益を、投資額、つまり物件の購入価格だよね、で割って100をかけたものだった気が…。

ってことは、利回りが高いほど、収益が高いってコト?この新築の物件はひとケタだけど、例えばさっきの280万円のだと20%超えるじゃない。

うーん、なんか違う気がする。ここに書かれてるのって表面利回りってやつじゃない?セミナーで、表面利回りと実質利回りがあるって言ってたよね。

実質利回りは…たしか利益から管理費と修繕費とかの経費を引いて投資額で割るんだっけ。

そうそう。だから、築40年の物件は購入価格が安いから、表面利回りは高く出るけど、建物が古いぶん修繕費が多くかかるから、収入から差し引かれる経費が高くなるね。そうなると、実質利回りはもっと低くなるはずだよ。

逆に、新築はすぐに修繕が必要になることはないから、表面利回りと実質利回りの差はほとんどないということね。

その物件が投資物件として良いかどうかは、表面利回りでは判断できないってことだよ。

特に中古物件は利回りだけでとびつくのはキケンよね。なかには本当に高利回りの物件もあるだろうけど…。

実質利回りは僕たち素人には判断できないから、その分リスクがある気がするな。

ほら!やっぱり新築が安心だってゼッタイ!

「立地はかなり重要!有望なのは?」

初心者には新築が無難だってことはわかったけど、やっぱり大事なのは立地じゃない?

たしかに、賃貸物件探すときは最初に沿線とか駅で検索するよね。

でさ、ファミリー向けと単身向けでは場所に求めるものが違うと思うんだよね。

そうね。子育てするなら公園とか学校が近くにある郊外の方がいいだろうし、単身だと通勤に便利なのがいちばんだし。

どっちがいいと思う?ファミリー向けとワンルームと。

ファミリー向けは広い分、家賃は高いかも知れないけど、内装のリフォームにお金がかかるし、購入価格も高くなるだろうから、初心者の私たちにはワンルームかな。

僕も同じ意見。そしたら、単身者に人気が高いエリア、ってことになるんじゃないかな。

あ、コレ見て。住みたい街ランキングの最新版が出てるよ!

1位から、吉祥寺、恵比寿、横浜、目黒、品川か…なるほどね。でもこれって単身者もファミリーも含めたランキングだよね。

ん~、じゃあ「単身者 東京」とかで検索してみる…わぁ、東京23区自体が単身者の割合がすごい多くて、世帯全体の49.1%だって!

やっぱりそうなんだね。人口割合の区別に見ると…渋谷区が1位か。

駅で言うと、恵比寿と代々木上原がさっきのランキングと重なるわね。

2位は…早稲田とか神楽坂のある新宿区か。3位は豊島区…池袋が主要駅かな。

立地はかなり重要!有望なのは?

こうやって見ると、山手線の内側が多いね。

一人暮らしで働いてる人には、やっぱり通勤が便利な場所で、食事ができるお店が充実している場所が人気なんだね。

でも不動産投資ってなると、将来的にどうかって考えないとね。20年後、30年後も入居者が途切れない有望な場所はどこかな?

そうだね。2035年予想だと、やっぱり23区は単独世帯が50.2%で増加。23区内は間違いがなさそうだけど…。

なかでも人口の増えそうな区はどこかな?

2015年から2040年予想の人口増加数で言うと、港区が一位だね。二位は意外な気もするけど江東区。

たしかに豊洲のあたりはタワーマンションがたくさん建ってるよね!清澄白河なんかも、最近よくテレビでカフェが紹介されてる。

続いて中央区、千代田区、渋谷区、品川区…。

うん、やっぱりさっきのランキングでも上位の方だね。

なるほど、なんとなくイメージ湧いてきた!

やっぱり一人暮らしのときに自分が憧れて、住んでみたいなーって思ってたところなんだよっ!

人に貸す物件でも、自分が住みたいかどうかっていう考え方は、物件選びには重要ってコトか!

【参考資料】

・不動産・住宅サイト SUUMO(スーモ) 関東 住みたい街ランキング2017
 https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2017/kanto/

・DIAMOND IT&ビジネス 「国勢調査で発掘! 東京23区お役立ちデータ池田利道 [一般社団法人東京23区研究所 所長],小口達也 [一般社団法人東京23区研究所 上席研究員],一般社団法人東京23区研究所」
 http://diamond.jp/articles/-/18105

・総務省統計局「国勢調査」平成22年
・東京都ホームページ http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syosoku/sy-data.htm
 東京都世帯数の予測 平成26年3月
 http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syosoku/sy14rf0006.pdf
 東京都の人口の推移
 http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky-data.htm

~第5話につづく~

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