不動　智夫 （ふどう　ともお）

34歳、メーカーの開発職。神奈川県Ｆ市に実家があり、定年退職した両親も健在。結婚3年目の妻と、都内の賃貸マンションにふたり暮らし。趣味は大学時代の友人たちとたまにキャンプに行ったり、渓流釣りをしたり。カメラやマウンテンバイクも好き。30代のうちに東京マラソンに参加してみたいが、最近運動不足で少し太ってきたのを気にしている。のんびりした性格。

不動　晴美 （ふどう　はるみ）

31歳、広告代理店の営業職。もともと智夫と同じメーカーの営業だったが、最近、希望していた広告業界への転職を果たした。実家は東北だが大学から東京暮らし。趣味は旅行と料理で、週末は夫婦共通の友人たちを呼んで腕をふるう。美味しいものを食べに行くことや、お酒も好き。機械には弱いがスマホでの写真撮影には自信があり、Instagramによく料理の写真をアップする。明るく社交的で、はっきりした性格。

第6話「個別相談で疑問をぜんぶ聞いてもらおう」

「ホントに何にもしなくていいの？」～平日19：00　某不動産会社のエントランスにて～

あっ、あの人かな。すみません、個別相談をお願いした不動です。

お待ちしておりました。こちらにどうぞ。

ありがとうございます（なかなかさわやかそうな人ね…）。

改めまして、アセットメントマネジメント事業部の福家（ふくや）と申します。

すごい縁起のいい名前ですね。

（もらった名刺を見ながら）宅地建物取引士の資格も持ってらっしゃるんですね。

はい。入社してから、コツコツ勉強して取得したんです。

頼もしいですね。今日はいろいろお聞きしたいと思って来ました。

はい！少しでも疑問に思ったことはどんどん聞いてください。

まず、投資不動産の管理についてなんですが、身近で投資用マンションを買った人に聞いても、何もやっていないという人が多くて。

手数料を払って管理を任せている、というのは聞いて分かったんですが、管理って具体的にはどういうことまでしてもらえるんでしょうか？

そうですね、まず、管理というのは建物管理と賃貸管理に分かれるんですが…。

あ、それ聞きました。建物管理は建物のメンテナンスなどですよね。

主にそうですね。具体的にはエントランスや廊下など共用部分の清掃、エレベーターなど機械のメンテナンスがこれにあたります。

入居者がかわるときの部屋の中の清掃やリフォームは建物管理じゃないんですか？

それは賃貸管理ですね。ほかに入居者の募集や契約、家賃の催促や入居者同士のトラブルなども賃貸管理になります。お部屋の中のことは賃貸管理、外のことは建物管理と考えていただければよろしいかと。

なるほど。その全部をお任せできる、ということなんでしょうか？

そうですね。弊社で建物管理部門と賃貸管理部門それぞれに分かれて、投資物件の管理をすべて行います。

ホントになんにもやらなくていいんですね…。

手続きや管理はすべて弊社が承ります！オーナー様と入居者様が直接関わることはございません。

「ところで、お金っていくらくらいかかるの？」

マンション経営は、仕事が忙しくてもできるのが分かりました。次はお金のことなのですが…。

はい。そこは一番気になりますよね。

そもそも僕らくらいの収入でも投資物件って買っていいのかなって。後輩もやってるけど、独身だし、実家にお金出してもらってるんじゃないか？とか思っちゃって…。

たしかに。私たちもまだ30代だし、早いかも？とかも思っちゃいます。

弊社でマンションを購入される方で、最も多い年齢層が30代です。年収も600～700万円台の方が一番多いです。1,000万円未満の方が6割以上です。

そうなんですか？！

長期に渡って保有する不動産投資は、早く始めればそれだけ早くローンを完済して家賃が利益になるので若いうちから始める方も多いんです。

そうだ、ローンと言えば、具体的に月々のローンと家賃の収支ってどうなるんですか？

最初に頭金がいくらくらい必要かも気になるわ。

では実際にシミュレーションしてみましょう（ノートパソコンを開く）。
物件の目星はついてらっしゃいますか？例えばいいなと思う場所とか、大体の値段とか…。

いえ、ぜんぜん。でも都内か横浜駅周辺で、ワンルームが手堅いのかなってなんとなく話してはいます。

では現在販売中のマンションを例にしてみますね。品川区内で駅から徒歩５分という人気の物件で、価格は2,390万円です。

いいですね、その物件。

初期費用によってローンの金額が変わりますが、まずはほぼ全額※１ローンにした場合です。借入期間は35年で統一しますね。（数字を打ち込む）。金利※２は投資用住宅ローンで最新のものを入れます。

家賃収入が月々94,000円。ここから管理費・修繕積立金が8,000円、サブリース手数料が9,400円かかって、月々の返済額が74,633円…。※３

月々の収支は、＋1,967円なのね。

へぇ。ほとんどローンで買っても、毎月の収支がプラスになるんだったらお得な気がするな。

「自分たちに合った返済計画を」

ちなみに初期費用は、どれくらいを考えてらっしゃいますか？

家を買おうかと思ってふたりで積み立ててたお金が、500万円弱くらいかしら。

それでは、仮に頭金を物件価格の10％、240万円で計算してみます。月々のローン返済額は67,420円になります。

家賃とか手数料は変わらないから…あ、月々の収支が＋9,180円になりました。

悪くないね。しかも、管理も何もしないんじゃ、なんか普段はマンション投資してることを忘れそうだな（笑）。

いいじゃない。忘れてられるくらいが安心で。

たしかにね。でも将来、建物が古くなって、家賃を下げないと！ってなったらローンが払えなくなるんじゃないか、心配なんですが…。

これまでの賃貸市場を考えると、マンションが古くなったからといって家賃が大幅に下がる、ということはあまりありません。特にさっきおっしゃっていた、都心の駅近などの立地、維持管理が行き届いている物件は、家賃下落のリスクはそこまで考えなくていいと思います。

物件次第、って感じなんですね。

私は家賃が下がらなくても、住宅ローンの金利が上がっちゃったりするんじゃないか心配です。

現在、住宅ローンは低金利で推移していますが、もちろん今後、景気回復に伴って金利が上昇する可能性がありますので、繰り上げ返済でリスクは減らしていく方が安心ですね。

なるほど、叔父さんも繰り上げ返済、頑張ったって言ってたっけ。

ただ、無理して繰り上げ返済をすることはオススメできません。あくまでも、無理なく、手間なく、がマンション投資の基本ですので。

そ、そうですよねー（汗）

自分たちに合った返済計画で、長期的に考えてリスクを減らしていくのが大事ってことか。

その通りです！

それにしてもやっぱり、物件が成否を分ける大事なポイントってことなんですね。
…ちなみにこの物件って見に行けるんですか？

おいおい、気が早いなあ。

～第7話につづく～「実際に販売中の物件を見に行ってみよう」

※１　手付金10万円を引いた2,380万円
※２　金利1.65％
※３　全額借入の場合も諸費用（登記費用、火災保険、修繕積立基金ほか）約80万円が別途初期費用としてかかります