マンション経営による節税の仕組みイメージ

マンション経営による節税の仕組みは、簡単に言うと、マンション経営で赤字をつくり、給与所得と合算して確定申告すること。給与所得が下げられれば、所得税・住民税が安くなるので節税となるのです。経営が赤字ならその分支出が増えるので意味がないのでは？ そこがマンション経営における節税のポイントです。赤字とは所得より経費が大きいことを言います。つまり、実際にはお金の持ち出しはないけど経費として計上できる「減価償却費」を活用して、机上での赤字をつくること。これがマンション経営における節税のからくりです。

マンションなどの大きな固定資産を長期にわたって保有する場合、耐用年数に応じて1年ずつ経費として計上できるのが減価償却費です。これはすでに所有している建物にかかる経費なので、実際にお金を支払っているものではなく、机上だけの経費です。減価償却費は「マンションの取得価格×償却率」で計算され、耐用年数は建物構造によって異なります。

損益通算による節税の仕組みイメージ

マンション経営による損失（赤字）を他の所得から差し引いて、総所得として申告することを損益通算と言います。マンション経営による節税効果は、この損益通算を活用することによって生まれるものです。

「給与所得510万円・扶養家族なし」をモデルとした場合

例えば、年収510万円のサラリーマンの場合、通常の所得税は36.6万円程度になりますが、マンション経営による不動産所得（-150万円）を計上すれば所得税額は15万円に。21万円強の節税が期待できます。

現金と賃貸住宅の相続税比較イメージ

相続税は現金の場合は100％課税されますが、不動産の場合は概ね60％程度に下げることができます。その不動産が賃貸用だとさらに70％程度下げることができます。現金1億円と仮定すると、すべて賃貸マンションに変えて相続すれば課税額はおよそ4200万円、じつに6割弱も節税することが可能となります。
※割合は概算で条件によって異なります。

現金を賃貸不動産に組み替えて節税した例

例えば、1億8,600万円の相続財産のうち、現金2,500万円で区分マンションを購入すると、小規模宅地等の特例を活用して、488万円の節税効果を生み出すことができます。

ワンルームマンションの相続対策メリット

現金を不動産に変える場合、大きな不動産を1つ購入するのではなく、小さな不動産を複数購入したほうが分けやすく、現金化もしやすいというメリットが生まれます。ワンルームマンションはその条件を満たしており、相続対策の三原則をすべてクリアできるという強みがあります。