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プロフィール

弁護士種⽥和敏（たねだかずとし）

城北法律事務所

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒（サッカー部）
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了（夜間コース）
元港区役所職員

２０１１年１２月　弁護士登録（新６４期）
２０１２年１月　当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事，家事，中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部（労働トラブルホットライン相談員）
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』（猿江商會）
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

　人生の中で，ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき，あなたの味方となり，精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが，不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに，問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
　１日でも早く心穏やかな日常をとりもどし，新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので，お気軽にご相談ください。

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セミナー講師

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不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ！

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥和敏（たねだかずとし）

弁護士（第二東京弁護士会）。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に５年間勤務、成蹊大学法科大学院（夜間コース）を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』（猿江商會）。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 63

定期借家契約の貸店舗を購入。契約期間終了で退去を求めたのに…

千葉県、岸さん、６０代男性

　千葉県内に貸店舗を平成18年12月に買いました（以下「本件店舗」といいます。）。
　本件店舗については、前の所有者のAさんが、平成12年11月、個人事業主のYさんに対し、更新がなく期間満了により賃貸借が終了する旨の借地借家法38条2項所定の書面（以下「法38条2項書面」といいます。）を交付した上で、Yさんとの間で、賃料月額20万円、期間3年の定期借家契約を締結しました（以下「第1契約」といいます。）。
　Aさんは、平成16年5月、第1契約の期間が満了していることに気づき、Yさんに対し、第1契約が期間満了により終了していること、再契約の場合には、賃料月額25万円、追加保証金50万円、契約期間3年とすると通知しました。これに対し、Yさんからは、再契約及び契約書面の作成を求められましたが、Aさんはこれに応答せず、 Yさんは、同年7月分以降は賃料25万円を振り込んでいました。
　Aさんは、平成17年5月、追加の保証金を支払ってもらいたいと思い、Yさんに対し、第1契約は期間満了により終了している、平成15年12月から平成18年11月の間は継続の契約が更新されていないが契約は自動的に継続されているとして、追加の保証金50万円の支払を求める通知を送付しました。
　Aさんは、平成18年11月、Yさんに対し、法38条2項書面を交付した上で、Yさんとの間で、賃料を据置き、期間を3年とする定期借家契約を締結しました（第3契約）。
　私（X）は、平成21年3月、Yさんに対し、同年11月末日をもって本件契約を終了し本件店舗の退去を求める旨の通知をしました。しかし、Yさんは、本件契約は定期借家契約の要件を欠き普通借家契約であるとして、これを拒絶しました。Yさんの主張は認められるのでしょうか？

よくあるトラブル 63「定期借家契約と黙示の更新」

これで解決！

　東京地方裁判所の平成27年2月24日の判決が参考になります。
　この判決は、ご相談と同様のケースで、「第1契約と第3契約の間であるが、AはYに対し、第1契約の期間満了による終了の通知をしていること、契約の自動継続を前提とした保証金の不足分を求める通知をしていること等から、遅くとも平成16年11月頃までに、平成18年11月までの3年間を契約期間とする借家契約（第2契約）が合意されたと認められる。そして第2契約は、契約書面はなく、法38条2項の書面交付もないことから、借地借家法38条の所定の要件を欠き、普通借家契約として合意されたというべきである。」、「普通借家契約が継続している賃主と借主との間で、定期借家契約を合意するためには、貸主は借主に対し、普通借家契約を更新ではなく終了をさせ、定期借家契約は普通借家契約に比べ、契約更新がない点でより不利益である旨の説明をし、認識させた上で契約を締結することを要すると解される。」、「第3契約が合意された平成18年11月時点においては、第2契約に係る普通借家契約が継続していたから、Xの契約終了の通知のみでは契約は終了せず、正当事由があった証拠もないことから、第3契約は、普通借家契約である第2契約の更新契約として合意されたものと解される。」、「平成21年11月の時点で締結された本件契約においても、第3契約の時と同様、Xの契約終了の通知はされたが正当事由があった証拠はなく、定期建物賃貸借に使用される契約書で作成され、法38条2項書面が交付されてはいるが、Yに対しより不利益になること等についての説明がされた証拠はない等の事情を総合すると、本件契約も普通借家契約である第2契約及びその更新契約である第3契約が更新されたものと解される。」として、Xの請求を退けました。
　定期借家契約だったのが、放置しておくと、普通借家契約になってしまうということです。ご相談のケースも、同様で、Yさんの主張は、認められる可能性が高いと思います。

: 不動産投資トラブル❶
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何でもやらないとダメ？; 不動産投資トラブル⓳
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建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…; 不動産投資トラブル 28
夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい; 不動産投資トラブル 29
借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…; 不動産投資トラブル 30
賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…; 不動産投資トラブル 31
耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…; 不動産投資トラブル 32
新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…; 不動産投資トラブル 33
借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど; 不動産投資トラブル 34
連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる？; 不動産投資トラブル 35
真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの？; 不動産投資トラブル 36
契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの？; 不動産投資トラブル 37
払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ？; 不動産投資トラブル 38
美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…; 不動産投資トラブル 39
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オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る？; 不動産投資トラブル 42
エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…; 不動産投資トラブル 43
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再三にわたり注意しているのに直らない…更新拒絶はできる？; 不動産投資トラブル 45
特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…; 不動産投資トラブル 46
この定期借家契約は無効だと言い、退去してくれない…; 不動産投資トラブル 47
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通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…; 不動産投資トラブル 55
耐震補強工事を理由に即解約＆損害賠償！？むしろ6ヶ月分の賃料を払ってほしい…; 不動産投資トラブル 56
耐震調査のために室内の立ち入りをお願いしたけど拒否された…; 不動産投資トラブル 57
購入したマンションのアスベスト除去費、売主に請求できる？; 不動産投資トラブル 58
オーナーが変わって更新拒絶された…店舗と駐車場の継続、裁判で勝てる？; 不動産投資トラブル 59
地価も固定資産税も上がってるのだから、次の更新時に家賃増額したい…; 不動産投資トラブル 60
家賃滞納… 連絡がとれないので貼り紙をしたけど、これって違法なの？; 不動産投資トラブル 61
賃借人が逮捕された場合は、賃貸契約を解除して出ていってもらうことができる？; 不動産投資トラブル 62
契約書に明記されていれば、退去時の清掃費用を賃借人の負担とすることができる？; 不動産投資トラブル 63
定期借家契約の貸店舗を購入。契約期間終了で退去を求めたのに…; 不動産投資トラブル 64
連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効？有効？; 不動産投資トラブル 65
連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効？有効？（その2）; 不動産投資トラブル 66
レンタルオフィスは借地借家法を適用しない契約ができる？できない？; 不動産投資トラブル 67
ライブハウスの騒音・振動を理由に家賃を半額にと要求…契約解除できる？; 不動産投資トラブル 68
誤ったレントロールを基に投資物件を購入してしまったら…; 不動産投資トラブル 69
登記に支障が無くても境界確認書がないと契約は白紙解約?; 不動産投資トラブル 70
境界確認書に押印しているのに境界線の錯誤を主張できるの？; 不動産投資トラブル 71
浸水事故による賠償はすべて応じる必要がある？; 不動産投資トラブル 72
承諾がなくても他人の土地に水道管を通す工事ができる？; 不動産投資トラブル 73
立退料を払えば、更新を拒絶して退去を求めることができる？; 不動産投資トラブル 74
要望書が届いていなかった…。契約解除で返金しないとだめ？; 不動産投資トラブル 75
専任媒介契約が気づかないうちに自動更新されて他の業者に頼めない…; 不動産投資トラブル 76
居抜きで契約した物件が営業不可に…契約解除で内装工事代金も返還？; 不動産投資トラブル 77
死亡事故（自殺？）のために売値が下がった…。その損失分は請求できる？; 不動産投資トラブル 78
転貸は認めたが、民泊は認めていない…。契約解除できる？

弁護士種⽥ 和敏（たねだ かずとし）

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