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ゼロからのマンション経営 サクセスストーリー

OLふたりのマネ活日記

仕事や遊びを楽しむ29歳、仲良し独身OLの麻衣と美咲。一緒にヨガスクールに通ったり、旅行したり。「結婚しても今までどおり楽しく遊ぼうね」と言いつつ、「そう言えば結婚したら、仕事はどうしよう?」「しばらくは独身だとしても、今のままでいいのかな?」と、そろそろ将来のこと、お金のことを真面目に考えよう!と行動を起こす。

不動 麻衣(ふどう まい)

29歳、製薬会社勤務の独身OL。Season1で登場した智夫の妹で、川崎市内の賃貸マンションを友人とルームシェアしている。趣味は美術館めぐり。パワースポットや神社も好きで、最近御朱印を集めはじめた。どちらかと言えば兄に似たのんびり屋でコンサバな性格だが、いちど決めたことにはとことんこだわる一途な面が。半年前に彼氏と別れて以来、現在はフリー。

城山 美咲(しろやま みさき)

29歳、麻衣のルームメイト。麻衣とは大学のサークルで知り合って以来の親友同士。都内の中学校の教師をしていて、九州にいる両親も教師という一家に育つ。行動的で新しいことになんでもチャレンジする性格なので、これまでヨガやフラワーアレンジメントなど習い事をたくさんしてきた。同い年の彼氏とは現在3年半交際中。

第10話「個別相談でメリットもデメリットも、きちんと聞きたい」

「投資用マンションって、そんなに売れるの?」~平日pm19:00 某不動産会社の会議室~

担当者:光永様のご紹介でご連絡いただいた、不動様と城山様ですね。こちらへどうぞ。

美咲:ありがとうございます。

担当者:改めまして、アセットメントマネジメント事業部の福家(ふくや)と申します。

麻衣:あれ、もしかして…。

福家:不動様のお兄様には、品川戸越の物件でお世話になりました。

麻衣:やっぱりそうだったんですね!

美咲:あら、麻衣のお兄さんも福家さんの担当だったのね。

麻衣:担当者の方の名前が縁起いいんだよって言ってたから、もしかしたらと思って。

福家:ありがとうございます。おかげ様で戸越の物件は完売いたしました。

麻衣:投資用マンションって、そんなすぐに売れちゃうモノなんですか?

福家:そうですね。当社では東京近郊でも特に賃貸需要の高いエリアや
ブランド力のある街の駅近に絞ってマンションを建設しています。
品川エリアは、これから山手線新駅やリニア開通で注目を集めていますので…。

美咲:確かに。通勤だけじゃなく、新幹線や飛行機を使うにも便利ですよね。

麻衣:品川の他には、どんな物件があるんですか?

福家:そうですね。こちらになります。(パンフレットを取り出して渡す)
他にもどんなものかご参考に、いくつか過去の物件もご覧ください。

麻衣:わぁ…!すごい。見て!新宿だって。

美咲:こっちは川崎。あ、横浜もある。こんな大きな駅からも徒歩7分なんて…。

福家:資産価値と入居率を高めるために
「最寄り駅から徒歩10分以内」という条件にこだわっているんです。

麻衣:しかも見て!さっき福家さんの言った通り、どのマンションもすごいデザインがいいの。

福家:ありがとうございます。そこもこだわっているポイントなんです。

美咲:…なるほど。で、例えばこちらの北新宿の物件だと、お家賃は?

福家:12万2,000円ですね。

麻衣:う~ん、少し高めな気もするけど、給料の1/3が家賃って考えると…。

美咲:約37万円。それ以上のお給料をもらっている単身の人は、うちの職場でもたくさんいるわ。

福家:デザインや設備などを考慮して、こちらの物件は周辺相場よりお家賃を多少高めに設定できています。
新宿から1.5km圏という物件なので、通勤に便利なのは最低条件として、プラス数万高くてもいいから、とハイグレードでセキュリティのしっかりしたマンションを探されている方は多いんです。

「実際のところ、いくら必要なの?」

美咲:(パンフレットをめくりながら)この立地で、有名デザイナーが監修した外観とエントランスもカッコいいし、すごく高級感ありますよね。

麻衣:ホントだ。あっこの人、新宿伊勢丹のリニューアルをデザインした方ですよね。

福家:はい。このシリーズは当社のマンションの中でも特に完売になるのが早いんです。

美咲:確かに、これならすぐ入居者も見つかりそう。

麻衣:入居者はサブリース?っていうので見つけてくれるんですよね?

福家:そうですね。もう聞いていただいているかもしれませんが、
入居者にまつわる賃貸管理から物件自体の建物管理まで、全てお任せいただいています。

麻衣:何もやらなくていいってみんな言ってたけど、本当なんですね。

福家:はい。当社でマンション経営をされているオーナー様は、
96%がお勤めの方で、皆さんお忙しいですから。

美咲:サブリースの手数料はいくらなんですか?

福家:この物件では家賃の10%をいただいていますので、手数料は月々1万2,200円ですね。

美咲:その1万2,200円とローンの返済を家賃収入で充てていくってことですよね。
…(意を決して)ちなみにこちらの物件自体は、おいくらなんでしょうか?

福家:こちらのワンルームのタイプで、3,560万円からとなっています。

麻衣:おお~!(うう…やっぱり安くはないわね)
それって、何年ローンを払えば、家賃が利益になるんですか?
いまいちイメージが湧かないんですが…。

美咲:あと、頭金も必要ですよね。それっていくらくらいなんですか?

福家:確かにイメージは湧きづらいと思います。
頭金…諸費用を含めて自己資金と呼ぶのですが、その金額も様々です。
自己資金ゼロの場合の支払い例がこちらになります。
ローン年数はいったん最長の35年としますね。※

麻衣:自己資金ゼロってつまり、全てをローンで払うってことですよね。

美咲:今買ったとして、ローンが終わったら54歳。定年まで6年か…悪くないわね。

麻衣:…ローン自体が11万1,636円に、サブリース手数料が1万2,200円、
管理費と修繕積立金が8,890円が月々かかるお金で…。

美咲:(スマホで計算しながら)合わせて13万2,726円。家賃だけでは少し足りないのね。

麻衣:えーっと、毎月1万円ちょっとを払っていく、ってことですね。

「自己資金によって、月々の収支が変わる」

美咲:自己資金が増えると、月々の収支も変わるわけですよね?

福家:ローンの借入額が少なくなるので、毎月の返済を抑えることができます。
ちなみに自己資金250万円、500万円の場合はこの金額になります。

麻衣:自己資金250万円だと、月々マイナス2,886円で…
500万円だとプラス4,953円になるのね。

美咲:自己資金もそうですが、余裕ができれば繰り上げ返済もできますよね。

福家:もちろんです。繰り上げ返済で住宅ローンの元本を減らしていくことは、
金利変動のリスクを回避することにもなりますね。

麻衣:金利変動か…金利って今すごく安いんですよね。
それがこの先上がるかもしれないってこと…?

福家:おっしゃる通り、現在のところ都市銀行の住宅ローンは低金利で、
そのため世界中から東京の不動産が注目されているほどです。
しかしもちろん、今後景気が回復して金利が上昇する可能性はあります。

美咲:そしたら支払いも増える…ってことですよね。

福家:ただし、金利の上昇に連動して不動産価格自体や家賃が
上がることも想定されますので、一概に損をするとも言えないんです。

麻衣:そっか。将来もし転売するときに、値段が上がってるかも!

美咲:マイ…それは皮算用が過ぎるよ(笑)。
むしろ私は将来建物が古くなって、家賃を値下げしないといけなくなるんじゃないかが心配。

福家:それについては、立地が良くて入居者需要の高い、
つまり人気のあるマンションについては、建物が古くなったからといって、
家賃が大幅に下がるケースは今までほどんどありません。

麻衣:ああ確かに、青山とか六本木の表通りから入ったあたりに
「古いけど、絶対高いんだろうな」ってマンションいっぱいありますよね。

美咲:プレミアムマンションってやつね。
造りもしっかりしてるから、古くても街並みに馴染んでカッコイイの。

福家:もちろん、ずっと価値を維持し続けるためには、今おっしゃったように
人気もしくは将来性のある駅から近く、維持管理が行き届いていることが条件ですが。
…それについては、自信があります!

麻衣:なるほど。やっぱり物件次第、立地次第って感じなんですね~。

美咲:将来のプレミアムマンションになるかどうか…私、この物件見てみたいです!

麻衣:(ミサキちゃん…。もしかして本気?)

※金利1.65%(2018.3現在)
全額借入の場合も諸費用(登記関係費用、管理関係費用、火災・地震保険関係費用等)約80万円が
別途初期費用としてかかります

~第11話につづく~「独身最後のお買い物は、未来につながるものを」

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