マンション経営の経費で落とせる範囲はどこまで？

マンションやアパートなどの不動産経営で発生した利益には必ず不動産所得税が発生します。
しかし、経費をしっかりと計上し、確定申告をすることで、所得税や住民税を節税することが可能です。

利益があまり出ていない副収入目的のサラリーマン不動産投資家の方も同様です。
もし、不動産所得が赤字になった場合、確定申告の「損益通算」で、源泉徴収されている給与所得の所得税の一部を還付してもらえることがあるのです。

この記事では、マンション経営で認められている10種類の経費をわかりやすく解説いたします。
経費で落とせる範囲を把握し、節税効果が高いマンション経営を目指しましょう。

マンション経営で認めてもらえる10の経費

一般的に不動産経営において経費として認められている支出は以下の通りです。

• 1）支払い利子
• 2）減価償却費
• 3）損害保険料
• 4）旅費交通費
• 5）通信費
• 6）宣伝広告費
• 7）管理委託費
• 8）水道光熱費
• 9）修繕費
• 10）租税公課　

不動産経営で発生する経費の中には、旅費交通費や水道光熱費など、個人的な理由で発生した支出との線引きが難しいものが多々あります。

それではそれぞれの経費について、詳しく解説していきます。

1）支払い利子

賃貸するマンションを購入するにあたって金融機関から融資を受けた場合は、ローンの利息を必要経費として計上することができます。

2）減価償却費

マンション経営の経費の中で、一番重要なものが減価償却費です。あなたが購入したマンションは、残念ながら時間の経過とともに古くなり、建物としての価値は下がります。不動産投資ではこの劣化してしまう価値を、建物の構造・用途により定められている耐用年数に応じて、減価償却費として毎年経費計上し申告することができるのです。

減価償却費の計算方法については、「定額法」と「定率法」の２種類があります。1998年４月１日以後に取得した建物は定額法のみの適用となっています。また、建物の構造で耐用年数（減価償却できる期間）は変わります。鉄筋コンクリート造は47年ですが、木造は22年です。

鉄筋コンクリート造と木造で減価償却費はどれくらい違うのか。毎年一定額の償却費を計上する定額法で簡単に計算をしてみます。1000万円の鉄筋コンクリートの新築物件を購入した場合、あなたが経費計上できる減価償却費は22万円です。これが木造物件だった場合は46万円になります。それは耐用年数が違うからです。

鉄筋コンクリート造の減価償却費：　1000万円×0.022（償却率・耐用年数47年）=22万円／年

木造の減価償却費：　　　　　　　　1000万円×0.046（償却率・耐用年数22年）＝46万円／年

建築物の構造でこれくらい減価償却費は違うのです。納める税金が減れば、キャッシュフロー上は楽になります。何年にも渡り、計上できる減価償却費はマンション経営において重要な経費となるため注意点として覚えておきましょう。

3）損害保険料

貸しているマンションで加入した損害保険の保険料は経費として計上可能です。火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険などです。保険料を一括払いした場合は、当年度分しか必要経費として計上ができません。

4）旅費交通費

入居者募集の内覧などで物件訪問した場合や、物件管理などの賃貸経営で生じた移動費は、経費として計上出来ます。

5）通信費

不動産会社や入居者との連絡などで発生した電話代、郵便代は経費になります。
また、マンション経営に必要な物件情報の検索などにかかるインターネット代も経費として計上することが可能です。

6）宣伝広告費

入居者募集のために、仲介会社に物件をネット掲載してもらった広告費用や仲介手数料です。

7）管理委託費

マンション管理をしている管理会社へ支払う管理費や修繕積立金、また、入居者の募集、管理の費用なども必要経費として計上することができます。

8）水道光熱費

貸主が負担している水道代、電気代は、必要経費として計上する事が出来ます。

9）修繕費

マンション経営で通常の維持管理に必要な費用、または、災害などで毀損した場合の原状回復のための支出は、修繕費として計上することが出来ます。
具体的には、建物の壁やベランダのペンキなどの塗り替え。ドア、トイレ、台所、換気扇など部屋の設備の修理。畳の取替え、障子、襖の張替えなどです。簡単に言うと20万円を超えない修繕費であれば、必要経費として税務署も認めてもらえます。しかしもともと修繕が目的であったとしても、マンションの資産価値を高めたり建物の耐久性を増やしたりするような支出、いわゆる「資本的支出」と判断された場合は経費として認めてもらえませんので注意して下さい。

経費として認められる簡単な判断基準は以下の通り。

• ○３年以内に周期的に修繕が行われている。費用が20万円未満である。
• ○修繕費か資本的支出かの判断は不明確だが、60万円未満の場合。または、その資産の取得価格の１0％以下である場合。

10）租税公課

マンション経営に関連して納付しなければならない税金は必要経費として計上することができます。まず、土地・建物に対する固定資産税・都市計画税。賃貸物件を取得した際の登録免許税・不動産取得税。賃貸による儲けに課せられる事業税。物件を購入、または売却し、作成した契約書にかかった印紙税などです。

11）その他雑費

以上の10種類の支出以外にも必要経費として認められるものがあります。
例えば、確定申告をするための税理士費用などはその一つです。
他にも、消耗品費、接待交際費、新聞図書費、個人経営であれば、自宅家賃も全額は無理ですが経費計上出来ます。
ただし、デジカメはパソコンなど、1つの商品の購入費が10万円以上になる場合は消耗品費として計上することができません。
10万円以上の消耗品を購入した場合は資産として減価償却が必要になります。

マンション経営の経費として認められない費用

ここまで紹介してきた10種類の経費には、3つの共通点があります。

• ○マンション経営に直接関係がある費用
• ○マンション経営で必ずかかる費用
• ○明確な金額を提示できる費用

以上3つの合理的な基準を満たすものは経費として落とすことが可能ですが、知らずに経費として計上していたものが、税務署に経費として認められず、追加徴税を課せられるケースは少なくありません。

まず前提として、プライベートで発生した費用は経費として計上することはできません。
特に、通信費や、接待交際費、旅費交通費、新聞図書費、消耗品費などは、プライベートの出費と線引きが難しいため、経費計上が多すぎると、税務調査が行われる可能性がありますのでチェックしておきましょう。
これらの費用については、領収書を保管することは当然として、何のために使った費用なのか、メモを残しておくことおすすめします。税務調査が行われた際に、証拠となる書類を用意しておくことで、スムーズな対応が可能となり、トラブル発生のリスクを下げることができます。

また、借入金の返済額のうち、利子部分は費用として計上することが可能ですが、元本に相当する部分は経費として認められません。（賃貸業務を開始する前までのローンの利息も経費に算入することはできません）

また、不動産取得時にかかる税や、固定資産税などの一部の例外をのぞき、税金の支払いは経費として計上することができません。所得税(法人税)や住民税などは経費として認められないため注意が必要です。

マンション経営の成功のカギは地道な経費管理

その他の経費で重要な事は、税務上の「合理的な基準」の範中に収まっているかどうかという事です。

物件を見に行くための電車代や管理会社などとの打合せで出かけた際の交通費は経費です。車のガソリン代、駐車場代、高速道路料金、車検費用、保険料、自動車税などの費用も、マンション経営のために使われていると判断できれば経費です。
新聞や書籍の購入費用も不動産経営に必要であれば新聞図書費になります。管理会社の担当者や、税理士、司法書士、弁護士との打合せのための飲食費も、必要だと判断されれば経費なのです。
自宅家賃だって事務所として使用していると判断されれば、３～4割程度は経費として認めてもらえるでしょう。

「ちりも積もれば山」なのです。売買契約書類はもとより、固定資産税の通知書、保険証券、 借入金の返済予定表、修繕に関する見積書、請求書、領収書、 賃貸契約書、交通費、接待交際費などの経費の領収書は、後々大きなメリットを生むため必ず整理して保管しておきましょう。
マンション経営で成功するためには、そうした努力がモノを言うのです。

（写真＝PIXTA）