マンション経営6つのリスク

総務省が7月に発表した日本人の人口は1億2616万3576人（1月1日時点）で、前年比約27万人の減少となりました。これは調査を始めた1968年以降で最大の年間減少幅。また、出生数も79年の調査開始以降、最少の100万3554人だったそうです。そして日本は6年連続で人口が減少しています。不動産投資の観点で考えると、賃貸マンションのお客さんがどんどん減っているということです。競争力のあるマンション経営が求められています。そのためには、マンション経営にはどんなリスクがあるのか知ることが重要です。そこで今回は、実際に投資を始める前にそのリスクについてみてみましょう。

マンション経営に潜む6つのリスク

結論を先に言うと、マンション経営には以下の6つのリスクが存在しています。
1）空室リスク
2）滞納リスク
3）家賃下落のリスク
4）金利上昇リスク
5）低換金性のリスク
6）その他のリスク（老朽化、事故・天災、管理業者）

1）空室リスク

マンション経営で一番大きなリスクは空室リスクです。賃借人がいなければ収入はゼロです。冒頭で申し上げた通り、日本人の人口は減り続けています。全国の市町村の9割で人口が減っています。つまり、お客さんがどんどん減っているのです。それは賃貸市場の競争激化を意味しています。

一昔前までは、 敷金2ヶ月、礼金2ヶ月が当たり前の時代でした。都内で部屋を借りて引っ越しするには、初期費用で50万円程度は必要でした。初期費用が高いと気軽に引っ越しできないために、異動や転職で勤務先が遠くなっても、通える距離であれば、引っ越しをせずにそのまま通う人も少なくありませんでした。

しかし、最近は不動産の供給過多も相まって「敷金礼金ゼロゼロ」などという物件も出てきて、賃貸契約にかかる初期費用が劇的に安くなり、気軽に引っ越しができるようになってきました。ですから、契約期間満了も待たずに、1年未満で引っ越してしまう人もいるぐらいです。賃貸マンションのオーナーは、入居者が退去する度に空室リスクをかかえることになります。しかも、礼金がありませんから、予定していた収支を大きく下回ってしまうことも少なくないのです。

2）滞納リスク

長引く景気低迷で、私たちの働き方は大きく変わりました。終身雇用制度は崩壊し、入居してから退去するまで同じ勤務先に勤めていることが当たり前ではない時代となりました。入居者の収入が不安定となり、言い換えると以前よりもはるかに「滞納リスク」が高まっています。

入居当初は上場企業の会社員だったのに、退去時にはアルバイト店員になっていたなんてことも起こりえるのです。

入居審査を厳しくしたり保証会社を利用したりして、滞納リスクを抑えることもできるのですが、入居の条件を厳しくすると、今度は空室リスクが高まります。

マンション経営では、相反するこれらのリスクに対処しなければならないのです。

3）家賃下落リスク

マンション経営において、現金でマンションを購入するケースはほとんどなく、たいていの場合が金融機関のローンを利用します。

新築でマンションを購入した場合は、「新築物件」というステータスで、周辺相場より多少高い家賃設定でも入居者は決まりやすく、毎月のローン返済に十分な家賃収入が得られるでしょうが、数年後に空室となった時、築年数が古くなればなるほど、家賃を落とさないと入居者が見つからないことがあります。

そうなると今度は家賃収入が毎月のローン返済額を下回るかもしれません。いわゆる「赤字」の状態です。これが「家賃下落リスク」です。

4）金利上昇リスク

日銀による空前絶後の金融緩和策のおかげで、現在は史上まれに見る低金利です。投資用マンションのローンはたいていの場合が変動金利ですので、今後、ローン金利の上昇局面を迎える可能性は、ゼロではありません。ローンが支払えなくなれば、購入したマンションは手放すしかありません。

例えば、あなたが金利1.0％35年ローンで3000万円を借りたとしましょう。借入当初の毎月の返済額は8万4686円、返済総額は3556万7792円です。10年後に金利が1％上昇しました。毎月の返済額は1万557円増加して9万5243円。返済総額3873万4929円。トータルで300万円以上も増えています。

しかし、変動金利には1.25倍ルールがあり、金利が上昇しても返済額は5年ごとに見直しとなり、上がり幅も最大で1.25倍までになっていますから、返済額が急増することはありません。しかし、収支が大幅にマイナスとなった場合には、負担増加分をカバーできるだけの賃料収入があるように、繰上げ返済を検討するのも有効かもしれません。

ちなみに、過去において最も金利が高かったのは1990年代のバブルの頃です。日銀の公定歩合は6％、銀行の変動金利は8.5％程度でした。ここまで上昇する事はまずないと思われますが、金利上昇のリスクは常に意識しておきましょう。

5）低換金性リスク

マンション経営は長期保有がお勧めですが、マンションを売却しなければならない時があります。その時には次のような経費が発生します。売却を不動産会社に依頼した場合、仲介手数料です。売買価格の3％＋6万円となります。そして印紙税ですが、500万－1000万円の物件で5000円、1000万－5000万円の物件で1万円（2018年3月31日までの軽減措置）となります。

ローン一括返済による抵当権関係の費用（1万程度）もあります。合計すると売買価格の3％＋10万円弱がかかることになります。ですので、売却時に「ローン残高＋頭金＋諸費用」以上の価格で売却できれば損をしないで済みますが、なかなかそうはいきません。そこには売却価格低下のリスクがあるからです。

そもそも中古のマンションを購入価格と同じ価格で販売しようとしても、そう簡単に買い手は見つかりません。当然のことながら新築マンションには業者の粗利益を上乗せされていたわけで、中古で売る場合は物件を3000万円で購入したなら2400万円程度で売却したら上出来なのです。

この価格低下を折り込んで、赤字を出さずに売却するとなると、ローン残高がかなり減ってからでないと売却損が発生します。短期保有で売却する場合、仮に購入価格で売却できたとしても、3年以内なら恐らく赤字です。

6）その他のリスク

その他リスクですが、一つは地震や火災、津波に襲われるリスクがあります。これは地震保険や火災保険に入って回避するしかありません。

また当然のことながら建物は老朽化します。きちんと修繕を行い、時にはリノベーションをすることで、物件の価値が下がらないように備えてください。

また、いい加減な管理会社を選んでしまうと、滞納リスクや老朽化のリスクが高まります。管理会社が倒産した時に、敷金や原状回復・クリーニング費用が回収できない可能性もあります。信頼できる管理会社と契約する事をお勧めします。

いずれにせよ、マンション経営にはこうしたリスクが潜んでいます。実際に起きてからでは遅いのです。リスクを正しく理解したうえで、常に備えておくことが、安定したマンション経営には求められているのです。

（写真＝PIXTA）