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マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2016.07.05

株安の今こそ現物の不動産投資を始めよう

kabuyasu

 アベノミクスがもたらした円安を追い風に、好調だった企業業績が転換点を迎えつつあるようです。急速な円高が日本株の「重石」となり、株価は一時的に上昇しても続かず、日経平均株価も1万6,000円を切ることも出てきました。年初来の不安的な相場で大きな損を出してしまった投資家も少なくありません。

 他方、株式投資などとは異なり、安定的に収入が得られると注目されているのがマンション経営です。超低金利が続く今、不動産投資ローンを活用してより少ない自己資金で不動産投資を行う環境が整っています。株安懸念が払しょくできない時こそ、不動産投資を始めるチャンスなのです。

貸出金利は前例のない水準

 現在のマイナス金利政策の長期化は、「悪影響を及ぼす」との声もありますが、日銀はその効果に自信を見せています。

 中曽宏副総裁は6月9日の講演で、マイナス金利付きQQE(量的・質的金融緩和)の効果について、国債や社債の利回り、住宅ローンなどの貸出金利が低下し、「金利面では効果を発揮している」との認識を示しています。このため、市場関係者では「マイナス金利拡大は、追加緩和のメインの手段になる」との見方も根強いのです。

 実際、貸出金利は前例のない水準で低下しています。日銀の公表によると、都銀・地銀など国内銀行の貸出残高における平均金利(4月)が総合で1.066%と過去最低を更新しました。貸出金利が過去最低を更新するのは6ヵ月連続ということです。

 しかし、その実情は資金需要があり、焦げ付きの心配がない一部の優良企業に対して金融機関同士が金利引き下げ競争を展開していると見られ、結果的には金融機関の収益圧迫要因になってしまいます。

金利は低いのに、貸出残高は伸び悩み

 そもそも銀行は、貸し出し先を増やしたくてもなかなか増やせないのが実情です。魅力的な投資案件が少なく、潜在的成長率が1%前後と低いままで推移している日本国内の状況が、それを裏付けています。「供給過多・需要不足」のデフレ状態では、いつまでたっても投資は増えません。

 さらに日本は、金融機関の預金依存度が高いのです。預金は総資産比で約5割と先進国の中で突出しています。マイナス金利に対する銀行の負担も重く、今年1月末のマイナス金利導入以降、銀行・信金計の貸出平均残高は前年比で3月が2.0%増、4月が2.2%増、5月が2.2%増となっています。つまり貸出金利は過去最低なのに、融資は伸び悩みが続いているわけです。

 しかし、金融機関としては貸出残高の伸び悩みを放置するわけにいきません。どこかに資金を振り向けないと利益が上がらないからです。投資先としては、利回りの比較的高い外国債券や、J-REIT(不動産投資信託)といった利回り商品がその受け皿になっています。また融資では、リスクの低い案件として不動産を担保にできる住宅ローンや不動産投資ローンを案内するケースが増えてきました。

先行き不安な株式市場、今こそ不動産投資を

 こうしたことから、安定した利回りが期待できる現物不動産に投資するメリットを考えるべきでしょう。物件の目利きができれば、銀行融資を使ってレバレッジを効かせることで少ない自己資金から多くの収入が期待できます。

 現物の不動産投資では、短期間で価格が急変することはほとんどありません。利回りが予測できるうえに良い物件を選ぶことができれば、確実に賃料収入(インカムゲイン)を得ることができ、リスクの低い中長期の投資が実現します。超低金利で融資を受けやすい今は、少額の投資で始めて徐々に所有物件を増やすという投資戦略を実行することも可能です。

 世界景気への不安や英国のEU離脱など、政治的イベントを材料に株式市場は疑心暗鬼に陥っています。日によっては平均株価が500円超の下落となることもあります。マイナス金利と株安の状況は、現物の不動産投資の追い風です。

 不動産投資ローンは利用実績があると、追加融資の審査も通りやすくなる傾向があるといわれています。物件数を増やしたい人は、まさに思案のしどころです。その時に一番大切なのは、良い物件を手に入れることです。ぜひ、このチャンスを活かして下さい。

(写真=PIXTA)

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