不動産投資調査で押さえておきたい重要指標　〜日本不動産研究所のレポート〜

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　ワンルームマンション投資など不動産投資を行ううえで、利回りや立地条件がどうなのかをしっかり調べるとともに、日本全体における土地価格の動向を把握し今後の流れをつかむことは、ご自身の資産を守るという面から見ても資産を増やすという面から見ても重要なことです。

物件の状況と不動産市況両面から検討する

　不動産投資を行ううえで、利回りに注目される方は多いことでしょう。ただし、実際に注目したいのは「実質利回り」の部分です。実質利回りとは、家賃収入から固定資産税や管理費、修繕費など年間でかかる費用を差し引いた実質的な収入を不動産価格で割って算出される値になります。

　不動産投資では様々なコストがかかるため、こうしたコストを差し引いてどの程度実質的な実入りがあるのかをしっかり調べておきましょう。なお、一般的な不動産広告で掲載されている利回りは「表面利回り」であり、家賃収入を不動産価格で割って算出される値です。そのため、コストが考慮されていないことには注意が必要です。

　次に、不動産投資を行いたい物件の立地や家賃相場、修繕計画などを確認しましょう。駅から徒歩数分、日当たり良好など立地のよい場所は空室となる可能性も低くなります。また、家賃設定も重要です。近隣の家賃相場を確認しながら、大きく差がないかどうか、差があるならば引き上げるのか引き下げるのかを検討していく必要があります。この他、思わぬ修繕費の追加などが発生しないためにも修繕計画に目を通し、無理のない計画かどうか確認をすべきです。

　そして、不動産市況についても傾向を把握しておきましょう。特に、投資したい地域の状況は確認しておくべきです。相場が上昇傾向にあるならば投資の検討に値しますが、下落傾向ならばいったん様子見という判断も行う必要があるからです。

日本不動産研究所のレポートは市況確認に役立つ

　それでは、不動産市況はどのように確認すればよいでしょうか。一つの方法として、一般社団法人「日本不動産研究所」が公表しているレポートやデータを確認する方法があります。日本不動産研究所は、不動産の総合調査研究機関として昭和34年に創立された由緒ある機関です。様々なレポートが掲載されており、不動産投資に役立つデータが提供されています。

　例えば、公表されている「不動研住宅価格指数」は東京証券取引所の「東証住宅価格指数」を引き継ぐもので、2015年1月から公表が開始されました。これは首都圏の既存マンション（中古マンション）の成約価格情報をもとに同一物件の価格変化に基づき算出された指数です。首都圏のマンション価格の動向を捉えることで、マンション投資などにも役立てることができます。

　また、国際的な不動産価格・賃料の動向を調べるものとして「国際不動産価格賃料指数」があります。国際不動産価格賃料指数は、国や地域によって異なる不動産の制度や慣習を考慮して比較検討ができるように設計された指数です。そのため、世界の不動産動向の把握にも役立ちますし、海外の不動産投資を検討する際や海外よりも日本の方が割安かどうかを判断する際にも活用できるといえます。

　この他にも市街地価格指数、全国賃料統計、不動産投資家調査など様々なレポートが公表されています。