マンション一棟所有と複数の区分所有ではどちらがよい？　メリットとデメリット徹底比較

　マンション経営を検討する際に、一棟所有での運用と複数の区分所有での運用では、どちらの方がよいでしょうか。一棟所有と複数の区分所有に一体どんな違いがあるのか、メリット・デメリットを比較していきましょう。

8つの内容から比較可能

　一棟所有か複数の区分所有かを検討するにあたって、8つの内容から比較してみます。

1. 実質利回り
　マンション経営を行う際は、実質利回りを見ることが大変重要です。複数の区分所有の場合、管理費・修繕積立金などのコストが一棟所有よりも高負担となる可能性もありますが、それでも一棟所有の運営コストは高額となります。表面利回りで判断するのではなく、裏にあるコスト等をきちんと把握することが成功のカギといえるでしょう。

2. 投資のしやすさ
　一棟所有ではどうしても初期費用が高額となります。そのためまとまった資金があることと、一定の所得があることが投資の条件となります。それに対して複数の区分所有の場合には比較的低額から投資が可能であり、時期をずらして複数購入することも可能です。

3. 空室リスク
　一棟所有の場合には、すべてが空室になるケースは稀であることから、家賃収入が0になることはないと考えられます。また、複数の区分所有の場合も空室リスクは減らすことができるため、いずれもリスク軽減は可能といえます。

4. 災害リスク
　複数の区分所有の場合には、地域を分散させることで地震などの災害に対してリスク軽減を行うことができます。一方、一棟所有の場合には災害によるダメージを受けた場合には致命傷となる可能性があります。

5. 環境の変化
　周辺環境は5年、10年経てば大きく変わる可能性があります。近くに新駅ができるなどすれば、一棟所有では価値が大きく上がるでしょう。ただし、工場の移転や学校の移設、商業施設の閉鎖などに伴って入居者が激減するケースもあるため、一棟所有ではダメージの方も大きくなる可能性があります。複数の区分所有の場合には、ダメージがあっても一戸でおさえることができるため、安定的な運用を行うことができるといえます。

6. 修繕・再建築
　一棟所有の場合にはオーナーが修繕や建て替えを決めることができるため、自身の計画通りに実行することが可能です。一方、複数の区分所有では、その建物における所有者たちの賛同が得られない場合、大規模な修繕や再建築は難しくなってしまいます。

7. 土地の所有
　一棟所有の場合には、その建物が存在する土地は借地権などがついていない限り同時に所有することになります。複数の区分所有の場合には、持ち分に応じて土地を共同保有することになります。

8. 担保価値
　一棟所有の場合には土地を所有していることもあるため、その土地を担保に融資を受けることも可能になります。複数の区分所有でも担保として評価は可能ですが、どうしても一棟所有の場合に比べると担保力は低くなります。

一長一短だが初めてであれば区分所有投資の方が無難

　このようにメリット・デメリットは双方にあります。ただし、不動産投資が初めてもしくは経験が浅い方は、複数の区分所有による投資の方が無難でしょう。なぜならば、一戸ずつの購入が可能なため資金的な面からも投資しやすいこと、地域分散によるリスクヘッジができるためです。

　不動産投資は、やってみて分かることも多くあります。また、その時々の物件とのご縁もあります。そして、経験を積むことが次へのステップとなります。まずはワンルームマンション投資から始めてみましょう。そして不動産投資の醍醐味を直に感じていただくことが投資成功への近道となることでしょう。

（写真＝PIXTA）