VERITAS INVESTMENT
マンション経営・不動産投資をゆっくり知ってじっくり考える
ヴェリタス・インベストメントの[マンション経営ラウンジ]
0120-177-732お電話受付10:00~19:00(平日) 各種お問い合わせ
マンション経営・不動産投資の気になる!アレコレコラム
2020.03.25

複数物件のマンション経営を始める方法は?所有にかかる税金も紹介

マンション経営
サラリーマンの方が複数の物件を所有する場合、一つずつ物件を買い増すことになると思います。アパートの一棟や戸建物件などと比較すると、区分所有のマンション経営は投資用住宅ローンを利用すれば初期の投資金額が抑えられるので、初心者の方にとっては始めやすいでしょう。
そして、1つのマンション経営が軌道に乗ると頭に浮かぶのは複数物件の経営かと思います。
複数物件の経営は、単純に家賃収入が増えるだけでなく、空室や災害のリスクを分散できるなど、様々なメリットがあります。
しかし、複数戸のマンションをもつとローンの借入総額も大きくなり経営を続けられるかどうか、不安に感じられる方もいらっしゃると思います。今回は、さらに投資を拡大し、複数の物件を所有するマンション経営について考えてみましょう。

>>マンション経営に役立つ書籍が無料でもらえる!申し込みはコチラ<<

借り入れに過度の不安を持つ必要はない

複数のマンション経営にあたり、多額の借入に不安をかかえる方もいらっしゃるかと思いますが、過度な不安を持つ必要はありません。その理由をこれから見ていきましょう。

生活資金に急するリスクを抑えられる

マンション経営をしている方ならお分かりいただけると思いますが、サラリーマンの方は自由に使える預貯金があっても購入資金はほとんど借り入れをします。なぜなら、キャッシュフローの観点では預貯金を投下するよりも、借入金で行ったほうが手元に資金が残り生活資金に窮するリスクが抑えられるからです。

預貯金を使ってしまえば、手元資金は薄くなります。ですから、借りられる余裕のあるときに借りて、資金として持っておくのが賢明なのです。

今は融資が受けやすい傾向がある

さらに、現在はマイナス金利の状態です。10年もの、5年もの、3年ものの国債利回りも、マイナス金利となりました。金融機関からの借入金までがマイナス金利になるわけではありませんが、優良な貸付先に対して金融機関は積極的に融資する姿勢を強めています。サラリーマンとして定期収入があり、担保となる購入物件も賃料収入が見込めるなど、総合的に信用力があれば、金融機関から借り入れがしやすい環境です。サラリーマンにとっては追い風で、借り入れで資産を増やす絶好のチャンスと言えるでしょう。

借入リスクについては、長期で借り入れをして月々の返済額を抑えたり、繰り上げ返済で返済額を抑えるなど様々な対処方法があるので、日頃から信用できる不動産会社からいろいろな金融機関の情報を収集し、ネットワークを構築しておくことをお勧めします。

サラリーマンの方が複数の物件を所有する場合、一つずつ物件を買い増すことになると思います。アパートの一棟や戸建物件などと比較すると、区分所有のマンション経営は投資用住宅ローンを利用すれば初期の投資金額が抑えられるので、初心者の方にとっては始めやすいでしょう。

複数物件購入のための借入可能額はどう決まる?

上述した通り、マンション経営には資金が必要です。複数のマンション物件を所有するためには、少しでも多くの融資を金融機関から受けられるかどうかが重要です。
ローンの借入審査は、基本的には借り入れを行う個人の属性を見るものですが、居住目的の住宅ローンでマンションを買う場合と、賃貸収入目的の不動産投資ローンでマンションを買う場合では、審査のポイントが異なります。
住宅ローンの審査の場合は、年収、勤務先、勤務形態(正社員、派遣社員、契約社員、パートなど)、年齢、勤続年数、遅延履歴などの属性に左右されますが、結局のところローン返済は自分の収入の中からするので、借入可能額はほぼ年収で決まります。これに対して不動産投資ローンの場合、同様に年収や勤務先なども重要ですが、住宅ローンと違って入居者の賃貸収入からローン返済をするので、物件の収益性も重要視されます。
物件の収益性、賃貸収入の有用性については金融機関により評価方法は異なりますが、新築か中古か、表示賃料の適正化、管理状態、サブリース契約の有無、地価など、多岐にわたる要素から融資可能な金額を算出します。
物件を購入すると、賃料収入が得られるようになるので、年収は基本的に増加します。年収が増えると、追加の融資を受けることが可能となります。信用力を上げるために、繰り上げ返済が有効な場合もあります。増えた融資枠を使うと、さらに物件の購入は可能になります。

マンションを複数所有する際の税金に関する注意点

複数物件のマンション経営を行う際に、注意するべき点は個人事業税です。
経営する物件数が「5棟10室基準」という水準に達した場合、不動賃貸事業者として認定されてしまうため、普段はかからなかった個人事業税がかかってしまいます。
個人事業税とは290万円以上の利益が出た場合、5%の税金が課されるものです。
また、収入が増える分だけ、累進課税としてさらに税金が課されるデメリットもあるため注意が必要です。
ただし、マンション経営が事業規模として認められた場合には、青色申告特別控除の適用が受けられます。
事業規模ではないマンション経営の場合では10万円までしか受けられませんが、事業規模であれば、65万円まで控除がけれられるため、大きな節税効果が期待できるでしょう。
また、マンション経営が事業規模であれば、手伝ってくれる親族や配偶者に対し、給料を人件費として支払い、経費として計上することが可能となります。
収益を分散させることで、さらに節税効果が期待できるため、複数のマンション経営による税金のデメリットはあまり大きくないといえるでしょう。

経営する物件が増えても賃貸収入を絶やさないためには

最後に空室リスク、すなわち賃貸収入の確保をどうするかをお伝えします。マンションの空室が増えるのには、以下のような要因が複合的に重なっています。

  • (1) 立地が悪い
  • (2) 広さが多くのニーズ似合っていない
  • (3) 相場より家賃が高い
  • (4) 設備が充実していない
  • (5) 管理が行き届いていない
  • (6) 築年数が古く建物が老朽化している

こうした複合的な要因を解消するには、まず購入する物件選びを間違えないことです。不動産は立地と広さに応じて価格・家賃が決まる大前提を忘れてはいけません。

次に対策を打てるのは管理を行う不動産業者の選定です。入居者募集活動を積極的に行い、多くのネットワークを持つ業者が良いでしょう。

副業サラリーマンにこそ複数物件のマンション経営はおすすめ

マンション経営を行うサラリーマンオーナーは、マンション経営に全神経を向けることができません。そんな時に、自分の立場で相談に乗ってくれる事業者がいれば、複数の物件を経営する中での不安は払拭され、きっと成功を勝ち取ることができるでしょう。あなたにとって最良のパートナーをぜひ見つけてください。
(写真=PIXTA)

最近のコラム

アーカイブ

カテゴリー