マンション投資への影響はどうなるか?　投資用不動産価格が高値で横ばい

2013年から上昇を続けていた投資用マンションの不動産価格は、2015年6月からほぼ横ばいの価格水準となっています（国土交通省『不動産価格指数及び不動産取引件数・面積（平成27年12月・第4四半期分）』より）。このように、投資用不動産の価格が高止まりしている状態は、今後のマンション投資にどのような影響を与えるのでしょうか？

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不動産価格は下がらない！？

実需でのマンション購入者層では、不動産価格がピークに達したと考えている人が増えているようです。しかし、次に挙げる複数の要因から、マンション価格がピークアウトして今後値を下げ、マンション投資に影響を与えるようになる可能性は低いのではないかと予想します。

1. 建設費用の高騰

建物の建設費が以前に比べて高騰しています。2013年の春頃と比較すると、3割程度アップしているそうです。その理由の一つが人件費の上昇です。職人の高齢化や若者の離職、リーマンショックなどの影響で建設業界の人材不足が続いているにも関わらず、東日本大震災後の復興需要、2020年の東京オリンピックに向けてのインフラ整備需要などの案件が増加しており、どの現場も人手不足に悩まされています。また、資材コストの高騰なども建設費を押し上げています。

建設費高騰の影響で、分譲マンションの中には、住民から徴収している修繕積立金だけでは費用が足りず、大規模修繕の一部を延期するなどの対策を行っている所もあります。

現在はやや落ち着いているものの、東京オリンピックに伴う建設ラッシュは2017～2018年頃まで続くと予想されており、当面は建設費が下がるとは考えにくいでしょう。

2. 東京オリンピック開催の影響

2020年に行われる東京オリンピックの経済効果から、東京の不動産は海外の投資家などからも人気があります。

2008年の北京オリンピック開催時も現地の不動産価格が上昇したこともあり、今回の東京オリンピックでも同じような状況が起きるのではないかと予測されているのです。特に湾岸エリアなどのマンションが、不動産投資家に高値で購入される状況が続いています。

3. 増税前の駆け込み需要

また、2017年4月には消費税が10％に増税される予定です。3年前の2014年4月に5％から8％に増税となった時は、駆け込み需要で不動産の購入者が増加しました。増税の1年程度前から駆け込み需要が出てくる傾向にあります。それを考えると、今年の春頃から不動産の購入を検討する人が増えると予想されます。

4. アジア系の不動産投資家の影響

中国や香港、台湾などのアジア系の外国人投資家たちは、アジアの中でも特に日本の不動産を購入する傾向にあります。東京の不動産は他に比べ利回りが高く安定しているため、彼らにとって大変魅力的にうつっています。中国人投資家の中には、バスツアーを組んで東京の不動産を見に来る人や、立地や価格、物件情報だけを参考に、来日もせず物件も見ずに購入する投資家もいるほどです。

2016年に入って、中国で海外への現金持ち出し制限の監視が厳しくなったと報じられています。確かに、2015年末までの日本の不動産への投資の勢いが多少弱まった感はありますが、中国国内の不動産市況が悪化していることもあり、今後も日本の不動産への投資は続くものと考えられます。

5. 日銀のマイナス金利政策

2016年2月、日銀がマイナス金利を実施しました。それまでも低金利が続いていましたが、今回マイナス金利が導入されたことで、銀行では住宅ローン金利の引き下げが相次いでいます。今年3月には、銀行の住宅ローン金利が過去最低となりました。このような状況が、これまで購入を迷っていた人の背中を後押しするのは間違いありません。

まとめ

投資用不動産の価格は依然高止まりを続けており、投資家の中には今がピークと考えている人もいるようです。しかし、上記に挙げたような複数の要因から不動産価格がピークアウトして、今後値崩れする可能性は低いと予想されています。そのため、すぐにマンション投資に悪い影響がもたらされるとは考えにくい状況です。今は踊り場で、今後価格が上がる可能性も否定できません。

大切なことは、こうした状況でも投資家として常に市場の動向に注意を払うか、あなたにとって最良のパートナーとなる不動産業者から最新情報を取り寄せ、好物件を見つけたら投資するという積極的な姿勢です。それがきっとあなたの不動産投資を成功に導いてくれるでしょう。
（写真＝PIXTA）