確定申告書類を見ながら、費用計上できる項目をおさらいしよう

　マンションを賃貸したことで得られる家賃収入は不動産所得となり、そこには所得税が掛かります。不動産所得は、総収入金額から管理費・修繕費や利息などの必要経費を引いて計算します。不動産所得の金額より必要経費が多くなると、所得税の節税になります。今回は、不動産所得がある場合に必要となる確定申告の申請方法と、計上できる必要経費について確認してみましょう。

不動産所得における確定申告とは

　サラリーマンでも、不動産所得がある人は確定申告が必要です。毎年2月16日から3月15日までに確定申告書を作成して、税務署に提出します。

　申告の手順は、まず、確定申告に必要な書類を準備します。具体的には、マンションの不動産売買契約書、必要経費の領収書などです。申告用の書類は、国税庁のHPの確定申告書作成コーナーからダウンロードし、印刷が可能です。様式は、不動産所得なら確定申告書Bとなります。確定申告書の作成を終えたら、管轄の税務署へ期限内に提出します。

不動産所得と税額の計算

　不動産所得は、総収入金額から必要経費と各種の所得控除を引いて課税所得を計算し、所得税の税率を乗じて所得税額を算出します。

不動産所得における青色申告とは

　青色申告とは、決められた方法で毎日のお金の取引を帳簿に記録し、税務署の承認を受けて確定申告を行うことです。マンションを賃貸したことにより得られる家賃収入は不動産所得となり、青色申告を行うことでさまざまなメリットが得られます。

　まず、所得から最大で65万円の青色申告特別控除を受けることができます。この青色申告特別控除は、総収入金額から必要経費を引いた後の課税所得金額から控除することができ、結果的に所得税の減額につながります。また、家族を従業員とした場合、支払った給与を専従者給与控除として引くことができます。ここでいう専従者とは、同居または生計を同一にしている15歳以上の配偶者や親、祖父母、子供などを指します。

　ただし、青色申告を受けるには、マンション経営を開始してから2カ月以内に、青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。また、売上や経費の内容を記載した損益計算書、資産の内容を記載した貸借対照表を毎年作成し、決算書として3月15日までに提出する必要があります。

　また、マンションの賃貸が事業的規模に達している必要があります。具体的には、貸与することができる独立した室数がおおむね10室以上であること、独立家屋ならおおむね5棟以上であることが条件です。この条件に達していないと専従者給与控除が認められず、青色申告特別控除も10万円までに限られますので、注意しましょう。

　よって、白色申告の方が青色申告に変更する場合は、こうした要件を満たしている必要があります。

不動産所得の必要経費

　不動産所得の必要経費は、確定申告書の添付書類となる収支内訳書の経費の欄に記入していきます。経費にはいくつかの項目があり、具体的には以下のものが挙げられます。

1.減価償却費
 　減価償却費は、所有している建物やPCなどの固定資産を、使用可能期間である耐用年数にわたって経費として計上できるというものです。不動産において減価償却できる対象は、劣化により本来の資産価値が下がる建物や設備だけで、劣化しない土地は対象になりません。このため購入したアパートやマンションの建物や設備の利用によって年々減少する資産価値を毎年、税務上、減価償却費として経費計上することを指します。

　例えば、3000万円の建物を30年間使用するとしたら、3000万円÷30年=100万円ずつを、経費として毎年計上することができます。この減価償却費は現金の支出を伴うわけではないですが、経費とすることができます。

　減価償却の会計処理には、「定額法」と「定率法」の2つの方法があります。定額法は、減価償却費の額が毎年一定になる方法です。定率法は初めの年ほど多く、年とともに償却額が減少する方法です。不動産においては、建物は定額法で計算し、建物以外の付属設備や備品などは定額法と定率法のどちらかを選択できます。

2.借入金利子
　マンションの取得にあたり、金融機関からの借入金の利子は、経費に計上できます。ただし、借入金の返済額のうち、元本に相当する部分は経費に計上できません。

3.租税公課
　租税公課は、税金の支払いに対する経費です。具体的には、固定資産税や印紙税、不動産取得税で、マンション経営に関連して納付する税金になります。所得税や住民税の納付分に関しては経費とできないので注意しましょう。

4.損害保険料
　マンションの火災保険料や地震保険料は、損害保険料として経費に計上できます。自宅と併用の場合は、賃貸部分のみが経費として計上できます。また、損害保険料を前払いしている場合、当期分のみを経費に計上することができます。

5.修繕費
　修繕費とは、マンションの建物部分を通常の維持管理のために支出した修繕の費用、または損傷した部分に対する原状回復の費用となります。なお、建物部分の価値を高めるためや、耐用年数を延長させるような支出は、固定資産として計上する必要があります。この支出のことを資本的支出と言います。具体的には、以下のものが挙げられます。

　①　建物の避難階段など、物理的に付け加えた部分の金額
　②　用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
　③　機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替えた場合で、通常の取替費用を超える部分の金額

　これらの資本的支出を固定資産として計上すると、その年の修繕費にはできず、減価償却を行う必要が出てきます。

6.管理費
　管理費とは、入居者の募集広告費用や不動産の仲介業者に支払う手数料、不動産管理専門業者に管理を任せている場合の費用になります。この管理費は経費に計上できます。

まとめ

　不動産所得を計算する上での必要経費の項目と計算は、細かくて分かりにくいところもあります。ポイントとしては、マンション経営に関連して必要なものであることを税務署に説明できるかということです。必要経費の不明な部分は、税理士などの専門家に相談して判断しましょう。

（写真＝PIXTA）