マンション経営に必要な初期費用はいくら？

アパートの経営と比べ、１棟のマンションを経営する方が大きな利益を得ることができます。
しかしその分、必要となる初期費用も必然的に高くなるため、ハイリスクな投資と考える方も少なくないでしょう。

今回はマンション経営の初期費用とその抑え方について、詳しく解説していきます。

マンション経営にかかる初期費用

マンション経営を始める際に必要となる初期費用は、「物件の取得費用」と「その他諸費用」に大別されます。
まずは、2種類の初期費用について見ていきましょう。

1. 物件の取得費用

どのような物件を購入するかによって物件の取得費用は変わってきます。
ここでは参考値として首都圏での投資用新築マンションの平均価格を見ておきましょう。不動産経済研究所が2015年8月に発表した「2015年上期及び2014年年間の首都圏投資用マンション市場動向※」では、2015年上半期に首都圏で供給された投資用マンションの平均価格が2709万円となっています。

※参考： 2015年上期及び2014年年間の首都圏投資用マンション市場動向/

今回は新築の投資用マンションの物件価格が2700万円だったと仮定して、考えてみましょう。
ローンを組んでマンションを購入する方が多いと思いますが、ローンを組む場合ある程度の頭金が用意できると、その後の月々の支払いは楽になります。それでは、頭金としてどの程度の金額を用意すればいいのでしょうか？
不動産投資ローンになじみが薄いという方のご参考までに、居住用の住宅ローンの例をご紹介します。

2014年にマンション購入のために「フラット35」を利用した人の手持金と融資金の割合をみると、手持金が837万4000円、融資金が2944万7000円という調査結果があります。この結果から計算すると、自己資金＝頭金の割合は、およそ2割ということになります。
もちろん投資用と居住用では、ローンの条件は異なります。数年前までは、投資用の不動産購入時には物件価格の10～20%の自己資金が必要と言われていましたが、現在はフルローンで不動産投資を始める方が増えています。ただ、頭金無しのフルローンの場合、金融機関の審査は若干ですが厳しくなります。頭金が用意できれば融資も受けやすくなりますし、何よりも月々の返済額が少なくて済むので、経営的には楽になります。

また、マンションの取得の際には不動産会社の仲介手数料がかかります。
仲介手数料の上限は法律で以下のように定められています。

以上の計算式で出した金額に+6万円した料金が仲介手数料の上限となります。

仮に、200万円の物件を取得した場合は5%の10万円+6万円。400万円の物件を取得した場合には、16万円+200万円×4%の8万円。それ以上の物件を取得した場合は、18万円+6万円+(取得費用-400万円)×3%の費用がかかります。
2700万円の物件を取得する場合の仲介手数料の計算式を見てみましょう。

~200万円部分
200万円×5%=10万円
200万〜400万円部分
200万円x4%=8万円
400万円〜部分
(2700万円-400万円)×3%=69万円

10万+8万+69万+6万＝93万円＝仲介手数料

ただしこの数字はあくまで上限金額であるため、利用する不動産会社によっては物件価格価格の3%~4%程度に抑えられるケースもあります。

2. その他諸費用

新築マンションの購入にあたっては、物件そのものの取得費用以外にも、主な諸費用は次のようなものがかかります。

• ● 印紙税
• ● 登記関連費用
• ● 保険関連費用
• ● ローン関連費用
• ● 不動産取得税　　　･･･等

各項目について、以下に解説いたします。

印紙税

不動産を購入する場合、不動産売買契約書に印紙を貼り、印紙税を払います。印紙税は1000万円を超え、5000万円以下の場合、2万円がかかります。なお、2018年3月31日までは軽減税率が適用されるため、1万円となります。

・登記関連費用

登記にかかる税金と、登記手続きをする司法書士への報酬等です。税金の部分は不動産の購入価格ではなく、市町村が定めている固定資産税評価額に基づき決定されます。

・保険関連費用

火災保険、地震保険に加入した場合、取得費用として計算しましょう。

・ローン関連費用

不動産の取得にあたり、銀行から融資を受けた場合、事務手数料、保証料などがかかります。

・不動産取得税

固定資産税評価額の3％（土地及び住宅、2018年3月31日まで）がかかります。物件の購入後、半年後ぐらいに物件のある都道府県から納付書が送られてくるので、忘れがちな支出かもしれません。固定資産税評価額は、物件の購入価格と同じという訳ではなく物件によって異なりますが、あらかじめ十数万円の資金は用意をしておいた方がよいでしょう。参考として、都内のワンルームの場合この不動産取得税は15万円程度です。
以上のその他諸費用の項目で、購入時の諸経費は合計で80～120万円程度掛かると見込まれます。
テーマである「マンション経営を始めるための初期費用」の概算は以上ですが、この他にもマンション購入後には、毎月支払う管理費と修繕積立金が必要になります。通常これらの費用は、契約者の口座から毎月自動で引落しを行うものです。しかし、物件の引き渡後にすぐには引落しの設定ができないこともありますので、はじめの1-2ヶ月分の管理費と修善積立金は現金で支払いができるように準備をしておきましょう。

マンション経営の初期費用を抑えるには？

１棟のマンションを経営するためするために必要な初期費用は、決して安いものではないため、少しでも抑えたいと考える方も多いかと思います。
マンション経営の初期費用で抑えられる部分として挙げられるのは仲介手数料・不動産取得税・保険料です。
仲介手数料は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社を比較することをおすすめします。

また、不動産取得税は税務署によっては分納が許されるケースがあります。ただし、不動産取得税は一括払いが原則であり、分納が許されたケースでも一括払いの納期から遅れると年利14%の延滞金がかかってしまうため注意が必要です。

保険料は数年契約ではなく1年更新で契約を行えば初期費用を抑えることが可能です。

まとめ

さて、マンション経営を始めるための初期費用として、物件そのものの取得費用に加え、様々な諸費用がかかることがお分かりいただけたかと思います。仮に首都圏で、2700万円の物件を購入する場合は、その他の諸費用として100万円の自己資金が必要になります。

なお、ここに挙げた初期費用はあくまでも参考値です。頭金や諸経費はそこまで用意できないが、マンション投資に興味があるという方は、不動産会社や不動産投資ローンを扱っている金融機関に相談してみるのもよいでしょう。

また、マンション経営は購入後からスタートしますので、購入時の資金計画だけでなく購入後にも「いつ、何に、どれくらいかかるのか」という点も考慮し、綿密な計画を立てておくことをおすすめします。

（写真＝PIXTA）